商铺投资IP论之美食街商圈价值分析

　　李嘉诚曾有一个著名论断：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

　　我们来思考一个问题，为什么北京路的商铺可以卖到30万元/㎡，而南沙的商铺只能卖到3万元/㎡？

　　同样都是“铺子”，他们的价值差异在哪里？你要说“品质”，我完全可以做到“品质”一模一样的。很多人条件反射地回答，铺子的区别，关键是“地段”，北京路的地段，和南沙岛自然不能比。

　　那么，我继续问，“商铺地段”的本质是什么？你仔细想，本质是“流量”。真正的区别是，走入店铺的人数。在北京路上，可能每分钟都有几百个客户。而在南沙，老板娘哈欠连天，拿机关枪都扫不到人。

　　流量的本质上什么？什么样的地段能够自带流量？在互联网时代下，流量占据重要的地位从最初的网络的流量，到现在的流量小生，流量永远是商家必争，甚至腾讯与阿里的交锋，无不围绕“流量”展开。

　　什么样的地段能够自带流量？你为什么选择去逛万达广场，而不去夏街呢？带来店铺流量的本质是：地段IP，即具有鲜明辨识性的地段符号，能够自带流量，吸引潜在客户到访。

　　什么样地段IP具有价值？具有鲜明地段的IP，一定是被客户所认可，在长期的历史演进过程中在客户心中具有清晰的定位，在预期客户头脑里占据一个真正有价值的地位。所有说，

　　决定一个商铺价值的是地段，而决定这个地段的价值是IP,即客户的认知。

　　而什么样的IP地段，对商铺有价值呢？一定是当地繁华的商圈、公园、学校，这些都具有不可移动性，在长期的历史形成过程中，服务当地的市民和居民，在当地人心智模式中占有较大的记忆。商圈也分很多种，比如：集中式购物中心、美食一条街、古玩城等，不同的特色商圈具有的价值大小不同。我们今天就来谈一谈美食街商圈的价值。

　　美食街商圈的价值分析？

　　价值一：长期性，一条美食街的形成通常需要具备较长的历史沉淀，经过本地居民多年的消费饮食习惯决定，并且在这个过程中，不断的优胜劣汰，只会保留最受消费者认可的商家。

　　价值二：不可替代性，在电子商务对中国商业格局重塑的背景下，唯有线下体验类的美食店铺，是无法在线上完成的；今年来集中式的购物中心在业态规划方面，选择越来越多的餐饮商家。

　　价值三：排他性，通常一个城市或者片区只有一条商业美食街，如：提起深圳，我们就想起来了香蜜湖度假村的美食商圈；提前广州，而我们也会想到北京路美食街；而提起增城，我们就想到了增江美食街。

　　因此，美食街商圈的商铺，最有长期投资价值。机会来了碧桂园东湖1号铂金现铺人气旺铺聚宝盆，三大投资价值导向。

　　价值一：增江美食街商圈，一线临街铺

　　老城核心腹地，临街金铺。位于增江美食街商圈内，政府一点两线打造的核心位置，零距离东湖公园，辐射面广，超强聚客力，是财富人流旺地。

　　现铺价值二：面积适中，入手门槛低

　　一线临街旺铺，建面约18-258㎡旺铺，多面积段旺铺。总价幅度范围大，投资门槛灵活，总价低！根据广州政府2017年最新规定，往后商服类面积报规都要300方以上，一手小面积商铺以后只会越来越少，甚至可能绝版。

（网络图）

　　价值三：现铺无需等待，缩短盘活资产周期

　　首先，现铺无需等待，即买即出租/使用，几乎不存在预期等不确定性；其次，现铺可以通过金融产品实现资金灵活变现。而现铺比期房更快拿到产权证和国土证，缩短了盘活资产的周期，这对于做生意融资尤为重要。

（实景图）

碧桂园东湖1号

建面约18-258㎡一线沿街旺铺

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