广州今年至少全面改造18条村 开发商争食城市更新蛋糕

　　各区“灵活”调整改造模式

　　2007年以前，广州市旧城区改造一直不允许开发商插手，2007年9月猎德村改造项目启动，成为地产商参与城中村改造的先例。但猎德村还是由政府主导拆迁和建设，开发商并不直接与村民接触，而林和村的改造方案，则开创了由城中村自主改造的新模式……随着城中村改造的不断推进，一些新的改造模式也在不断涌现，其中，各区政府的“主观能动性”起到了不小的推动作用。

　　天河区共有25条“城中村”，截至2017年11月底，已启动全面改造的城中村6条，占全市已启动和已完成改造的20条的30%；已经完成的有猎德、林和两条村，占全市已完成改造的4条的50%；现正推进的有新塘新合公司、冼村、潭村和棠下新墟4条村，占全市16条正在改造城中村的25%，均在全市名列前茅。总计投入资金超400亿元。在多年的改造过程中，天河也同步积累了相当丰富的改造经验。

　　在冼村和潭村项目，天河区结合当时的政策和村的意愿，首先尝试了由“村集体表决、引进合作企业，村企合作共同推进城中村改造”的新模式；在新塘、新合公司“城中村”改造项目，天河又在无任何先例可循的情况下，采用“公开招标”方式引进合作企业，村企合作共同实施城中村改造。在棠下新墟项目，选择将政府征收与城中村改造相结合，实行“土地开发中心与获得村民授权的村委签订整村征收补偿安置协议，再由村委与村民开展复建安置补偿”的新型补偿模式，降低了征拆难度，提升了征拆效率。

　　田心村改造是广州市首个通过政府公开平台选择合作企业的整村改造项目，在2015年11月由广州万科公开竞得。

　　此后，万科就一直在改造的各项工作中与各方面保持紧密合作。首次改造签约工作在2017年3月16日启动，同年11月2日，村民签约率已达到90%以上，且交楼率到达99%。现非集体经济成员集中签约工作也在火热进行中。

　　荔湾的河沙村更是采取了“先安置后拆迁”的方式，等安置房建好村民搬进去之后，开发商才会对村民原有的私人物业进行拆除。这让不少村民吃了一颗“定心丸”。据荔湾区相关部门统计，河沙村补偿安置方案入户表决工作已取得重大突破，截至目前，方案整体表决同意率已超过70%。

　　对此，胡刚认为，广州城中村改造模式不断进行调整，这是一种探索过程，值得肯定“我认为，广州城中村改造不会是一种模式，需因地制宜，采用多种方式，但充分发挥政府作用是必须的，也是最基本的，最终要达到政府、村民、村委会、资本多方平衡。”

　　天河旧改预计投逾400亿元

　　“广州正迎来快速发展时期，如何提升城中村土地利用效率，是当前广州加快发展过程中碰到的一个很大的思考。”胡刚认为，城中村改造是符合村民长远利的，城中村改造将使广州土地利用效率大大提升，城市将更加整洁平安有序，市容市貌将得到改善，城市竞争力将得到提升。但在改造过程中，既要考虑城市发展，也要充分考虑村民利益，让村民获得城市发展带来的红利。

　　在这一轮城中村改造中，政府提升旧产业转型，优化人居环境的意图更为明显。

　　天河的城中村改造，预计总计投入资金超400亿元。改造完成后，不仅可让约2.5万村民乔迁新居，还有约170万平方米可用于租赁，可为约5万人提供居住用房。

　　预计全区增加学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施建筑面积近15万平方米，绿地面积近50公顷。

　　原来低端的集体物业全部规划成商业、办公、酒店等，产业实现全面升级；建成商业面积180万平方米，可以贡献约320亿元的G D P，占全区G D P约8%。

　　荔湾区的大坦沙岛改造规划则定位为健康生态岛，已列入广州市2017年重点建设项目。更新改造规划面积239.31公顷，包括河沙、西郊、坦尾三个“城中村”的集体土地225 .30公顷及19宗国有用地共14.01公顷。目前，河沙村第一期复建安置房地块房屋拆卸工作已经正式启动。

　　改造完成后，大坦沙岛未来的商业布局还不仅仅只专注于医疗领域。大坦沙岛地区规划复建村集体物业以及融资商业物业建筑面积共超过200万平方米，将重点打造以“高端健康医疗服务”为重点的医、疗、休、养、游全产业链。