广州今年至少全面改造18条村 开发商争食城市更新蛋糕

　　自2009年广州启动“三旧”改造以来，截至2017年11月底，广州市已批复旧村改造项目42个、面积19.28平方公里。其中，猎德、杨箕等8个村已完工，横沙、潭村等17个村正在建设。据了解，这些旧改项目大多集中于天河区、黄埔区、荔湾区。

　　实际上，相对于旧城区改造而言，城中村改造的难度有过之而无不及。2009年白云区就开始“城中村”改造，白云区范围内共有5个城中村被纳入广州市“三旧”改造的重点区域。至今为止，没有一个村完成改造。三元里、萧岗、棠下等多个城中村的改造方案，早在2010年就已获正式批复，但推进速度均相当缓慢。即便是现已完成改造的杨箕村，也曾因拆迁问题面临项目停滞三年的境地。

　　2016年，广州正式施行了城市更新“1+3”政策文件，在城中村改造方面有多项政策亮点，给各区的城中村改造拓宽了更多的新路径。另一方面，各区也从之前的改造试点中总结了经验，不断调整改造思路，这也是广州的城中村改造在2018年突然加速的重要原因之一。

　　作为白云区首个城中村全面改造项目，田心村改造于2012年正式提上议程，去年3月，田心村改造签约工作正式启动。至去年11月，村民签约率达到90%以上。近期，广州万科将对田心村已交房屋进行围蔽，并准备启动清拆工作。

　　而作为天河C B D最后一个旧改项目的冼村，自2011年3月底进入全面拆迁阶段以来，如今也已传出回迁房分房的好消息，第一批居民更是在春节前就搬进了新家。据悉，目前冼村一期回迁房已完成收楼环节，二期回迁房今年上半年将封顶。三期回迁房更是在今年1月10日举行了开工仪式后紧锣密鼓地开始了施工，共计还可提供576套住宅。

　　花都黄埔番禺成旧改大户

　　根据广州城市更新局刚刚发布的年度首批更新计划，进行全面改造的旧村区域较以往有变化。今年的计划中，全市至少有18条村(或村的部分经济社)被纳入“全面改造”，与过往旧改项目大多集中于天河区、黄埔区、荔湾区不同，今年的项目集中于广州空港经济区、增城、番禺、黄埔和花都，外拓的趋势十分明显。

　　位于花都的广州空港经济区有平西村、广塘村、方石村三个全面改造项目，以843 .68公顷的改造面积成为最新的全面改造大户，改造资金来源全部是自筹。这与广州聚焦航空、航运和科技创新的三大国际战略枢纽发展方向一致。

　　除了广州空港经济区遥居榜首之外，花都虽然只有田美、东莞两个旧村全面改造项目，但以244.06公顷位居全市旧村全面改造面积的第二位。

　　番禺、黄埔、增城都分别有三个旧村全面改造项目，其中，黄埔的旧村改造面积最大，为235.1公顷，分别是九龙镇荷棠下村、东区街宏岗村和九龙镇旺村。番禺以171 .97公顷的改造面积位居第四位。

　　值得一提的是，此次城中心区域的旧村改造项目明显减少。比如，越秀、海珠、白云此次都没有公布旧村全面改造项目，荔湾和天河各有一个旧村全面改造项目。天河的新塘村改造属于续建项目。

　　对此，中国城市规划学会会员、暨南大学教授胡刚认为，今后广州核心区域的城中村改造将以微改造为主，少部分才会采用大拆大建方式。

　　各区“灵活”调整改造模式

　　2007年以前，广州市旧城区改造一直不允许开发商插手，2007年9月猎德村改造项目启动，成为地产商参与城中村改造的先例。但猎德村还是由政府主导拆迁和建设，开发商并不直接与村民接触，而林和村的改造方案，则开创了由城中村自主改造的新模式……随着城中村改造的不断推进，一些新的改造模式也在不断涌现，其中，各区政府的“主观能动性”起到了不小的推动作用。

　　天河区共有25条“城中村”，截至2017年11月底，已启动全面改造的城中村6条，占全市已启动和已完成改造的20条的30%；已经完成的有猎德、林和两条村，占全市已完成改造的4条的50%；现正推进的有新塘新合公司、冼村、潭村和棠下新墟4条村，占全市16条正在改造城中村的25%，均在全市名列前茅。总计投入资金超400亿元。在多年的改造过程中，天河也同步积累了相当丰富的改造经验。

　　在冼村和潭村项目，天河区结合当时的政策和村的意愿，首先尝试了由“村集体表决、引进合作企业，村企合作共同推进城中村改造”的新模式；在新塘、新合公司“城中村”改造项目，天河又在无任何先例可循的情况下，采用“公开招标”方式引进合作企业，村企合作共同实施城中村改造。在棠下新墟项目，选择将政府征收与城中村改造相结合，实行“土地开发中心与获得村民授权的村委签订整村征收补偿安置协议，再由村委与村民开展复建安置补偿”的新型补偿模式，降低了征拆难度，提升了征拆效率。

　　田心村改造是广州市首个通过政府公开平台选择合作企业的整村改造项目，在2015年11月由广州万科公开竞得。

　　此后，万科就一直在改造的各项工作中与各方面保持紧密合作。首次改造签约工作在2017年3月16日启动，同年11月2日，村民签约率已达到90%以上，且交楼率到达99%。现非集体经济成员集中签约工作也在火热进行中。

　　荔湾的河沙村更是采取了“先安置后拆迁”的方式，等安置房建好村民搬进去之后，开发商才会对村民原有的私人物业进行拆除。这让不少村民吃了一颗“定心丸”。据荔湾区相关部门统计，河沙村补偿安置方案入户表决工作已取得重大突破，截至目前，方案整体表决同意率已超过70%。

　　对此，胡刚认为，广州城中村改造模式不断进行调整，这是一种探索过程，值得肯定“我认为，广州城中村改造不会是一种模式，需因地制宜，采用多种方式，但充分发挥政府作用是必须的，也是最基本的，最终要达到政府、村民、村委会、资本多方平衡。”

　　天河旧改预计投逾400亿元

　　“广州正迎来快速发展时期，如何提升城中村土地利用效率，是当前广州加快发展过程中碰到的一个很大的思考。”胡刚认为，城中村改造是符合村民长远利的，城中村改造将使广州土地利用效率大大提升，城市将更加整洁平安有序，市容市貌将得到改善，城市竞争力将得到提升。但在改造过程中，既要考虑城市发展，也要充分考虑村民利益，让村民获得城市发展带来的红利。

　　在这一轮城中村改造中，政府提升旧产业转型，优化人居环境的意图更为明显。

　　天河的城中村改造，预计总计投入资金超400亿元。改造完成后，不仅可让约2.5万村民乔迁新居，还有约170万平方米可用于租赁，可为约5万人提供居住用房。

　　预计全区增加学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施建筑面积近15万平方米，绿地面积近50公顷。

　　原来低端的集体物业全部规划成商业、办公、酒店等，产业实现全面升级；建成商业面积180万平方米，可以贡献约320亿元的G D P，占全区G D P约8%。

　　荔湾区的大坦沙岛改造规划则定位为健康生态岛，已列入广州市2017年重点建设项目。更新改造规划面积239.31公顷，包括河沙、西郊、坦尾三个“城中村”的集体土地225 .30公顷及19宗国有用地共14.01公顷。目前，河沙村第一期复建安置房地块房屋拆卸工作已经正式启动。

　　改造完成后，大坦沙岛未来的商业布局还不仅仅只专注于医疗领域。大坦沙岛地区规划复建村集体物业以及融资商业物业建筑面积共超过200万平方米，将重点打造以“高端健康医疗服务”为重点的医、疗、休、养、游全产业链。

　　公共设施配套成改造“标配”

　　教育和文化设施的配套也成了新一轮改造中必不可少的标配。

　　大坦沙岛上就规划了6所中小学校，1间三甲医院，1个文化广场，新建扩建市政道路24条(总长度2.22公里)，绿化率由14.94%提升至42.52%。

　　而改造后的田心村，建筑密度将整体下降35%，公建配套面积增加9倍，宽敞明亮的现代化高档住宅小区将取代原有的“一线天”“握手楼”。

　　同时，在改造范围内还将配套一所24班小学及两所6班幼儿园教育设施，除居住安置外，未来田心村还将新增绿地、广场、水域、老人服务中心、一所小学和两所幼儿园以及邮局、垃圾站、公厕等市政公用设施。

　　就连历史建筑都将在改造范围内迁建，包括林氏宗祠、关帝庙，总建筑面积300平方米，将田心村长久以来的历史人文延续。

　　广州创新城市更新投融资模式尤为值得关注

　　对于广州的城市更新接下来的发展，据了解，广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里，超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。按照广州年均约20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可满足广州未来长期发展需要。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。而2018年，广州市城市局计划安排正式项目222个、3400公顷，同时将加快实施13条旧村全面改造。

　　业内专家认为，房企纷纷布局城市更新，一是因为核心城市的招拍挂拿地门槛升级，二是白银时代的新房开发空间趋于有限，运营、改造、更新逐渐成为房企占位存量住宅市场的破局关键。同时，也有多位业内人士提出，在一线城市，旧改已成开发商获取项目的主要途径。而在一线城市周边、城市群内的二三线城市，以产业地产形式出让的土地和项目也日渐成为主流。

　　还值得一提的是，由于需要面对较长的开发周期、复杂的利益博弈，以及植入产业和人群的能力，旧改和产业地产也对开发商的资金实力、综合运营能力提出了极高要求。因此，目前有能力操作旧改和产业地产项目的多为大型房企，地方出让土地也倾向于交给这些房企。

　　下面则来看看目前广州市部分城市更新项目情况。

　　（房掌柜整理自南方都市报、房掌柜广州站、城市更新局）