贾卧龙：抄底不易 刚需怎样把握“购房时机”？

　　在经过了漫长的博弈之后，调控效果正在显现，楼市持续低迷，房价步入下行通道，库存压顶，资金紧缺，开发商再也“坐不住”，地方政府也渐渐“扛不起”。刚需成了抢手的“香饽饽”，各种针对刚需的促销让利和优惠政策纷至沓来，楼市由卖方市场渐渐向买方市场倾斜，可以说，刚需在苦熬之后终于迎来了一次久违的胜利。那么，刚需是否到了该出手的时候，又该如何把握购房时机?

　　纵览全局 研判“大势”

　　知己知彼百战不殆，出手购房同样如此。楼市未来走势，是刚需出手买房前最应弄清的一点，最该做的功课。依目前力量对比来看，形势对刚需颇为有利：从中央来讲，调控态度坚决;从开发商来讲，库存高企、销售不畅、资金扼喉;从地方政府来讲，财政吃紧，亟需借“刚需”之东风来救市。三管齐下，房价面临越来越大的下降动能，刚需可以从中得到越来越多的实惠，相比以往，刚需确实迎来了一个较为惬意的时间段，而且，这个时间段有可能持续到2013年上半年。

　　不过，刚需需注重两点：第一，对房价的合理预期。房价虽然下行概率较大，而且反弹的几率很小，但跌也应是“阴跌”，不会下降，跌幅很难超过30%。第二，留心政策的多变。我国的楼市就是个政策市，而经验又告诉我们，我们的楼市政策不仅不是一成不变，而是经常改变。地方政府“放松”调控的冲动难以抑制，而且很快又到“两会”，半年后还有“十八大”，在这样的关键节点，楼市政策会发生何种变化甚至突变都难说，如想准确研判大势，不能偷懒，需动态观察，时刻留心。

　　重视“差异” 量力而行

　　事实上，弄清“个体差异”和认清“大势”同样重要，虽然，“差异”往往容易被人忽视。由于过度重视“大势”，许多人具有“一窝蜂”的心理，人云亦云，随波逐流，“买涨不买跌”的心理即是一例。其实，买房就犹如一场战役，宏观战略至关重要，微观战术同样不可或缺。对于刚需来说，要重视差异，审慎衡量自身条件，量时量力而行。

　　“大势”有助于判断中长期趋势，“差异”则决定具体节点，这需要个人具体问题具体分析。比如，刚需程度不同，则决定了可等待的时间不一，“特刚”，“硬刚”还是“软刚”，手中可耗用的时间筹码并不均一。再如，所处地区不同需因地制宜。一二线城市与三四线城市的调控氛围、政策环境乃至供需关系就有着极大的差别，处调控中心的一二线楼市调控效果要更加明显，三四线则要滞后得多，影响小得多，降价期来得也就晚得多，降幅也要小很多。此外，每个人所持的购房资本也不尽相同，可以支付的首付、利息和贷款年限，都不甚相同，个人钟情新房还是二手房，中心房还是郊区房，偏好产品不同衡量的时机也就不可能一样。

　　总而言之，刚需总算迎来了一段相对房价示弱、政策照顾、供应充足的“美妙期”，但这远远谈不上是最佳购房时机或是“抄底”时机，实际上，由于刚需自身条件千差万别，根本就没有统一的最佳购房时机。如人饮水冷暖自知，刚需一方面要研判大势，做到心中有数，另一方面更要重视自我差异，量力而为，不买贵的，只买对的，不只看价格，更要看性价比，不要盲目听信“最佳购房时机”的蛊惑，也别迷信等待所谓的“抄底”期，只要自己能够承担得起，就是好时机。