狮子湖董兴宝：房价下降的空间 究竟会在哪里？

　　自去年房地产严厉的调控以来，政府一直希望将房价调控、回归至合理价位，那么，什么价位才是合理价位?不同的物业，其价值、价格千差万别。许多专家、学者、有关机构也在预测今年房价的走势，因此，如果让房价下降，那么空间到底在哪里呢?

　　在今年年初，政府高层重申了让房价回归合理的决心，正因如此，1月份及春节前后，全国楼市一片惨淡，多个城市的多个楼盘甚至出现了整个1月份都零成交。市场上对购买房产的观望情绪浓厚，政府高层及部分想买房的人，希望房价下降，我们需要理性和客观地分析房价下降的空间到底在什么地方、空间有多大。

　　房价的构成有几部分。我们以目前正在销售的房子为案例，我们逐一分析是否有下降的空间：

　　一是土地价格，此部分成本在开发商建设前已经支付给政府，已经是固定的数字，不可能调整。对于城市普通住宅而言，特别是一线城市，土地价格是房价的重要组成部分;对于郊区的休闲地产而言，土地价格则不是构成房价的主要因素，开发商更多的是项目配套方面的投入，如公共基础设施、配套、环境打造等;

　　二是房子、配套等方面的建设、建筑成本，包括房子建设、设备采购、园林、公共区域等，此部分成本需要支付给建筑商或承包商，即使开发商拖欠或延期支付，那么，在建设前，合同额或建设费总额已经确定，也没有调整的空间。

　　三是房产开发需要缴纳的各类税金，一般占到销售总额的10—13%甚至更多。在政府不调整税率的情况下，此部分费用也无任何调整的空间。

　　四是开发商的公司或项目的日常管理费用、经营、营销、财务等费用，此部分需要开发商支付员工及银行等，也是相对固定的，下降的空间也几乎没有。而且，如果销售不顺畅，随着时间的推移，开发商此部分费用也在不断地增加。

　　五是开发商的利润，此部分是开发商唯一的可以自己能调整的，但对任何开发商来说，要维持其公司运转，必须有一定的合理利润。如果全部是赔本销售产生，长期下去，这家公司将无法正常运作。

　　通过以上分析，我们知道，对于一个房子来说，其价格下降的空间就在于开发商的利润。利润空间有多大呢?可能不同的开发商或同一开发商的不同项目各有不同，一般来说，房地产的利润在10%-15%比较普遍，随着房地产市场的日益成熟，行业的利润在普遍下降，几个全国知名的大开发商，已经将利润控制在8%以内。因此，对于房地产开发项目或开发商来说，其税后利润，都难以达到30%甚至更多，更不可能达到50%!因此，判断房价会普遍下降30%-40%的说法是非常不科学，这将意味着，如果长期下去，多数开发商无法经营下去。

　　鉴于此，我曾经多次在接受媒体采访的时候说，房价下降的空间其实并不大，我认为在10%以内波动是合理的，不可能大降;更重要的是，如果通货膨胀居高不下，建筑、材料、人工等费用也将不断上涨，如果单纯让房价下降，其可能性有多大?空间有多大?我们不言而喻。所以，如果让房价下降得更多，政府应该在税收、土地等方面同步做出长效的调整，房价才能回归到更合理的价位。