叶檀：喊停芜湖放过北京上海 房地产调控需骑墙

　　房地产调控船到江心，似乎动辄得咎、左右为难。

　　“骑墙派”是本轮房地产调控所必须的，错误的倾向是，似乎房地产调控必须走极端、非左即右——难道经济问题是政治问题吗，就不能有个平心静气的交流平台?我们不能再以极端的文革思路看待房地产调控、看待经济问题，就事论事、寻找现象背后的实质，才是探讨问题的理性态度。否则，只要贴上好人、坏人的标签批斗一番就万事大吉。

　　为了避免中国经济硬着陆，房地产调控是既定政策，房地产价格必须稳中有降;同样是为了避免中国经济硬着陆，房地产价格下跌不能是雪崩式的在一年内同比价格下跌10%以上，以便赢得重要行业与地方财政与房地产松绑的时间。因此，房地产调控才如此艰难，房地产市场利益格局才如此复杂。

　　实现房地产市场软着陆，必须紧紧抓住两个关键点。

　　第一个，预期，坚定地抑制投资投机性需求。

　　投资性住房需求是由预期搅动的，投资者相信投资房地产能够获得收益，就会源源不断地进入房地产市场，以求一逞。

　　根据既往的历史经验与研究，搅动房地产市场预期的有通胀、低息资金与税收。当一个市场被低息的货币泡沫掩盖，通胀居高不下、负利率节节上升，同时缺乏税收调节时，可以基本肯定，这必然会出现虚拟经济泡沫，有可能出现在证券市场，有可能出现在房地产市场，有可能出现在衍生品市场。

　　如果没有出现虚拟经济泡沫，那么可以肯定，这个经济体一定出现了某种程度的崩溃，正处于修补的过程当中。如最近二十年的日本，以及最近三年半的美国。房地产泡沫崩溃，房价呈自由落体现象，下跌30%至70%不等。而在泡沫崩溃以前，在低息货币与高通胀的刺激下，即使租售比到了离谱的程度，投资者仍在源源不断进入房地产市场，因为他们被投资赢利的血腥气息所刺激。

　　我国房地产调控在上述常用变量中，必须加上房地产政策，各方密切关注着房地产调控政策的松紧。如果类似于芜湖市政府这样的房地产闯关行为不被扼制，被各地方政府效仿，投资者就可以很轻易地得出房地产政策预期改革的结论，这一结论与目前的负利率、不合理的税收相结合，杀伤力相当大，投资闸门一旦开放，投资需求将如猛虎下山不可阻挡。

　　类似于芜湖等地的政策需要双重考虑，一方面地方财政确实面临困境，另一方面刚性需求需要得到支持，前者关系到中国税收改革，关系到地方政府的投资是否过于激进低效，而后者则是房地产市场的另一个关键点。

　　第二个，支持刚性需求。基于城市化基础上的刚性需求，是房地产市场软着陆的关键。房地产市场失去绝大部分成交量，一年下跌30%，绝非市场之福，这意味着房地产行业与相关行业的崩溃。目前、北京上海等地的房地产新政，支持鼓励刚性需求，因此没有被喊停。