卓越地产赵卓文：降楼价先降成本 降价漫漫长路

　　政府高度垄断土地一级市场，将经营性土地收入据为地方财政的主要部分。这一制度设计，本身就难以避免造成地价的畸高和炒作。

　　只要地价不降，发展商及不动产拥有者就不会担心“破产”的问题。更多的不知情的民众更难抑制“买房保值”的冲动。

　　2、楼价与货币发行量密切相关。

　　2010年，中国广义货币M2发行量达72万亿元，创世界第一。2011年更是一举突破80万亿元。

　　中国在海外还有3.2万亿美金的外汇储备，对内每年还要维持庞大的开发建设计划。货币发行量每年以16-18%的速度增长，是正常的事情。未来几年，CPI仍难摆脱高企的阴影。

　　或许，2012年房子还是那个房子，只是以人民币计价的房子，大家觉得升了。

　　3、房地产需要减负减税减息。

　　房地产开发商销售物业，需缴纳营业税(5.5%)，土地增值税(增值额30-60%)，企业所得税交易契税等等诸多税种，占销售收入13-14%左右。

　　2012年是一个资金成本高企的年份。发展商海外融资、信托融资，年资金成本普遍在15%以上。发展商还饱受银行提高融资成本的压榨之苦。2012年的发展商，最终落得一个给政府打工，给银行打工的命运。

　　羊毛出在羊身上，要想楼价下降，政府必须认真摆脱把房地产作为“唐僧肉”的惯性思维。

　　减负减税减息，才能真正让普通购房者享受到好处。

　　2012年，楼价绝不会下降，更不会急跌。楼价即使下降，也将是漫漫长路。

　　2012年，地方政府会hold得住，缺了经营性土地出让收入这一块，还有其它收入补偿，再勒紧一些腰带，估计可以继续“调控”下去。

　　2012年，发展商基本上会hold得住。只要宏观经济面不发生重大转变，地价不发生急跌，房价还会守得住。2012年，即使有企业“破产”，也将是个案。

　　要让房价回归合理水平，光靠现在“抑制需求”的做法是不够的。要治本，要让房价有一个长期的稳定性，首先要从降低住房的开发成本入手。从这一点上看，政府要做的工作还有很多很多。