进入龙年,预测楼价下降的人占了压倒性多数。
有经济学家预测今年楼价要降25%,未来几年或许要降50%。
发展商倒还淡定。没有几个人愿意相信今年降25%的预测,更没有公司会根据25%的跌幅去做决策。
要让楼价“回归合理水平”,要让楼价降下来,需要满足以下几个条件:
1、地价水平的下降。
地价的上升往往先于楼价的上升,具有一定的提前量。过去10年,全国130个大中城市经营性住宅用地的平均出让价,普遍上涨了3倍以上。2010年,全国地价款共计2.7万亿元,占当年地方政府财政收入的70%。2011年,虽历经“最严厉调控”,全国地价款水平仍突破2.7万亿元,再创新高。
从开发商的拿地成本看,全国房地产项目地价占总成本比例约25-30%。广州近年来公开出让的住宅用地,地价更占到成本的50-60%以上。
由于城市化的加速,中心城市地少人多的矛盾将越演越烈。广州东濠涌二期拆迁成本最高突破2万元/平方米,就是地价急升的直接结果。
要降楼价,须先降地价。
然而,地价的急升,是一个复杂的问题。既有多年来土地价格被低估,土地价格向价值回归的需要,也有城市经济发展的提升的因素,更有供求关系紧张造成的结果。
管理层要合理调控市场,有效抑制投机,必须紧紧抓住土地市场这个水笼头。
从目前情况看,土地财政对地方政府至为重要。管理层一下子也折腾不出一个好办法。房产税、物业税等等的替代性收入,也难以急进式地推进。
中国经济在付出了昂贵的生态破坏、环境污染的代价下,取得了一定的进展。老百姓过上了小康生活,城市80%以上家庭有了自有物业。以前“种地”,现在“种房”。
政府高度垄断土地一级市场,将经营性土地收入据为地方财政的主要部分。这一制度设计,本身就难以避免造成地价的畸高和炒作。
只要地价不降,发展商及不动产拥有者就不会担心“破产”的问题。更多的不知情的民众更难抑制“买房保值”的冲动。
2、楼价与货币发行量密切相关。
2010年,中国广义货币M2发行量达72万亿元,创世界第一。2011年更是一举突破80万亿元。
中国在海外还有3.2万亿美金的外汇储备,对内每年还要维持庞大的开发建设计划。货币发行量每年以16-18%的速度增长,是正常的事情。未来几年,CPI仍难摆脱高企的阴影。
或许,2012年房子还是那个房子,只是以人民币计价的房子,大家觉得升了。
3、房地产需要减负减税减息。
房地产开发商销售物业,需缴纳营业税(5.5%),土地增值税(增值额30-60%),企业所得税交易契税等等诸多税种,占销售收入13-14%左右。
2012年是一个资金成本高企的年份。发展商海外融资、信托融资,年资金成本普遍在15%以上。发展商还饱受银行提高融资成本的压榨之苦。2012年的发展商,最终落得一个给政府打工,给银行打工的命运。
羊毛出在羊身上,要想楼价下降,政府必须认真摆脱把房地产作为“唐僧肉”的惯性思维。
减负减税减息,才能真正让普通购房者享受到好处。
2012年,楼价绝不会下降,更不会急跌。楼价即使下降,也将是漫漫长路。
2012年,地方政府会hold得住,缺了经营性土地出让收入这一块,还有其它收入补偿,再勒紧一些腰带,估计可以继续“调控”下去。
2012年,发展商基本上会hold得住。只要宏观经济面不发生重大转变,地价不发生急跌,房价还会守得住。2012年,即使有企业“破产”,也将是个案。
要让房价回归合理水平,光靠现在“抑制需求”的做法是不够的。要治本,要让房价有一个长期的稳定性,首先要从降低住房的开发成本入手。从这一点上看,政府要做的工作还有很多很多。
2023-03-07 09:56
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