5月及6月上半月广州二手房市场：售转租 租金收益下降

　　2017年5月，广州市二手住宅市场继续处于盘整通道内，当月经广州链家促成的二手住宅买卖业务量环比缩减一成，住宅租赁业务量环比增加11%。

　　广州链家研究院对该公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，2017年5月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为27163元/平方米，环比上升2.9%，同比上升17.6%。租赁市场方面，2017年5月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为49.94元/平方米·月，环比下跌1.3%，同比上升3.2%（下表1）。

　　出租回报率和租客平均年龄皆下降

　　近期广州二手房买卖市场乏善足陈，个别银行把首套房贷利率提高到“基准”的1.1倍，令房产信贷领域收紧风声更盛。据广州链家的成交数据反馈，2017年5月客户采取一次性付款的购房比例为21.0%，比4月提高3.9个百分点。与此同时，客户成功压价幅度为3.0%，是自2016年6月以来的最大幅度，显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。目前市场的成交难点在于准客户压价幅度大（至少10%），而业主让步空间小（一般3%以内），双方坚持的底线无法在短期内贴近，导致成交周期延长。从广州市阳光家缘网的二手房网签数据可以看到，2017年5月1-31日全市11区经过中介促成的二手房网签约量是8947宗，比4月1-30日的10206宗减少12.3%。

　　尽管买卖交易活跃度有所下降，大部分持有闲置房产的客户亦将其放到租赁市场出租，但小业主（特别是投资客）对租金带来的回报并不看重。广州链家研究院把2017年1-5月经该公司促成的住宅租售成交个案进行筛选，抽取买卖成交量前20位的楼盘进行分析，综合其平均租金、租客年龄等信息，并将其得出的出租回报率与2016年同期作对比（下表2）。不难看到，这20个买卖成交活跃楼盘，其出租回报率在今年前五个月均全线下跌，比2016年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间。换句话说，2017年通过买房出租所带来的租金收益是缩减了。

　　广州链家研究院院长周峰分析，出租回报率的下降，既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度，同时也隐含了一个市场现象，即租客群体的变化。2017年前五个月，广州链家促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁，比2016年同期下降0.2岁。而在下表2买卖成交量前20位的楼盘当中，租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。租客的年轻化，势必带来租客可承受租金水平的相应变化，在“收入决定支出”的前提下，这批租客即使认可大型楼盘的居住环境，但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象，故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。

　　表2：广州市买卖成交量前20位的楼盘相关指标对比表（单位：元/平方米、元/平方米·月、岁）

　　2017年6月1-14日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%，全市二手住宅成交均价为26886元/平方米，比5月同期上升1.5%。客户成功压价幅度为3.4%，有进一步扩大的迹象。但这一过程不会令二手房价立即出现调头向下，估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月，在成交量尚未有起色的前提下，才会有“向下”的冲动。