合富研究院：广州2017政府供地计划全面归纳分析解读

　　土地“加粥”仍需调理“众僧”胃口

　　“针对性供地”有助缓减区域“缺货”

　　2017年广州供地计划出台，引发市场各方热烈反响，“壕供说”、“甘露说”、“风向说”各种评价众说纷纭。为给予市场一份更加清晰的“地”图，合富研究院对本次政府供地计划作系统归纳并全面分析。

　　主要观点：

　　2017年全市建设用地总供应面积超2千公顷，然而在剔除“已出让”及“已中止出让”的部分土地后，后续可供出让的“含居住用地”（居住用地/商住/混合用途）为364公顷。虽然土地“加粥”，但从中长期看，广州土地市场仍可能继续面临“僧多粥少”的局面。

　　城市主力向东向南发展，东部南部仍然是政府主力供地区域。在具体供地上，对白云、番禺两个“严重缺货”区的土地供应较往年大幅增加。

　　商业用地仍主要分布于金融城、琶洲、智慧城、南沙自贸区等各大总部经济区。本年增加对“花都CBD中轴”区域的商业用地出让，意味着“花都CBD总部区”建设在政府土地供应层面已有所推进。

　　工业仓储用地供应分量重，占整体供应的36%，集中在黄埔、增城、番禺、南沙，后续或继续倾向于引进高端制造业。

　　（本次供地计划解读，除特别说明外均按政府官方口径，以“占地面积”计算。）

　　【总量】供应计划大增，但居住用地供应仍然“相对有限”

　　根据2017年广州市供地计划，今年全市建设用地总供应面积为2050公顷，同比增加18.5%。然而，其中“含居住用地”（居住用地/商住/混合用途）占整体供应的比例不足四分之一（24%），为482公顷。在剔除“已出让”及“已中止出让”的部分土地后，后续可供出让的“含居住用地”占比低于两成（18%），为364公顷。

　　合富研究院认为，政府层面通过供应计划为土地市场“加粥”，但结合当前全市商品住宅库存（619万㎡，按最近4个月月均成交计算的动态消化周期为5.8个月）及近期土地市场成交情况（平均每宗土地参拍房企在10至20家）判断：

　　从中长期看，广州土地市场仍有可能继续面临“僧多粥少”的局面。为抑制土地市场价格增长，预计政府层面除致力于增加供应外，仍将继续在土地调控措施方面发力——1）后续挂牌土地成交出现“竞自持”情况将在所难免；2）并且不排除进一步严格的调控措施出台，如“限地价，竞房价”等。

　　【区域分布】东部南部仍是主力供应区域

　　尚未供应的“含居住用地”（居住用地/商住/混合用途）约364公顷，东部南部仍是主力供应区域。

　　黄埔和增城两区供应规模为137公顷，占总量的37%。这与政府持续实施“东进”的城市发展战略相一致。

　　南部供应主要集中在番禺，以及有自贸区规划发展利好的南沙。2017年番禺和南沙两区“含居住用地”计划供应规模为162公顷，占总量的45%。

　　【针对性供地】对白云、番禺两个严重缺货区域的土地供应大幅增加

　　近年来白云、番禺商品住宅新增供应面积持续减少，区域库存捉襟见肘。为调剂区域供应不足，2017年后政府供地对白云、番禺两区作出倾斜。2017年白云、番禺两区计划供应“含居住用地”（居住用地/商住/混合用途）建筑面积分别约90万㎡和230万㎡，大幅高于该两个行政区往年挂牌供应。详见下图：

　　【商业用地】花都CBD总部区迎来投资风口，商业地出让增加

　　2017年供地计划中，商业用地仍然主要分布于中心区的金融城、琶洲、智慧城；以及外围黄埔科学城、南沙自贸区等各大总部经济区。但与以往不同的是，今年计划出让的商业用地中增加了“花都CBD中轴”区域商业地出让（计划供应38公顷，占各大总部经济区整体商业用地供应的62%）。这意味着“花都CBD总部区”建设在政府土地供应层面已有所推进。

　　【工业/仓储用地】供应分量重，预计后续引资继续倾向于高端制造业

　　广州市近年加大对IT（琶洲电商总部、番禺创新城、天河智慧城）、金融（金融城）、文化（文旅城）等第三产业的引进，并频频将部分工厂迁往清远等周边城市，但这并不代表广州市忽视工业的力量，相反广州市仍然非常重视。

　　首先，工业用地供应总量占整体建设用地分量大。2017年广州市供地计划中，工业仓储用地供应份量大，共734万㎡，占整体供应36%。主要分布在黄埔、增城、番禺和南沙，分别为200公顷、170公顷、122公顷和115公顷。另外，广州市近年依然加强对工业强镇的建设，但与以往不同的是，工业的招商引资更加倾向于高端制造业（包括此前增城经开区引进富士康等），预计后续广州市会仍将继续致力于引进高端制造业。