广州土拍吸金56亿：两宅地首现竞自持 四商地均底价成交

　　两宅地首现竞自持

　　本次土拍上午“打头阵”的是白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块及广州开发区长岭居YH-A4-3地块，也是广州首次增加竞自持+摇号环节。

　　其中白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块未开拍便已达到最高限价238765万元，开拍时间延至10:10分，直接进入竞配建环节，仅加价3次，竞配面积达鱼苗场宅地便进入自持环节，最终由万科以总价23.9亿元＋配建1350平拆迁安置房＋50%自持比例拿下，楼面价29382元/平（不含自持面积）。

　　同样，广州开发区长岭居YH-A4-3地块尚未开拍便达最高限价122240.8万元，仅加价2次，长岭居宅地便进入自持环节，最终由万科以总价12.2亿元＋配建900平拆迁安置房＋55％自持比例斩获，楼面价19862元/平（不含自持面积）。

　　万科方面回应道：“广州今日首次实行竞配建+竞价+竞自持+摇号的新竞拍方式，有助于把地价、房价拉回到正常的区间，重回理性轨道，从而有利于房地产行业的平稳健康发展。”

　　在广州万科看来，竞自持的新模式对房企的资产运营能力提出了更高要求。万科成功竞得白云和黄埔两个地块，旨在践行城市配套服务商理念，推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，寻找新的盈利增长点。万科有信心在为城市提供更好、更完善配套服务的同时，通过资产运营使自持物业得到增值。

　　保利集团相关负责人则表示，房地产不再是完全拿地，完全把它卖掉的模式，过程中有自己经营，做城市配套服务商、城市运营者，大房企此处将显示出优势。

　　四宗商地均底价成交

　　与上午两宅地近20多家房企报价不同，而当天下午2点开拍的4宗黄埔商业用地这过于冷清，4宗地均是以底价成交。

　　其中KXC-K1-5地块以约4.5亿元低价成交，由君华集团拿下，折合楼面价6750元/平。

　　KXC-K1-6地块以7632万元低价成交，由广州创维电子拿下，折合楼面价6711元/平。

　　KXCD-D1-7地块同样是以底价成交，由广州鑫业投资以约8.9亿元拿下，折合楼面价6630元/平。

　　KXC-S1-3地块由保利城投以约5.5亿元拿下，折合楼面价5209元/平。

　　业内：土地市场仍“高烧”　自持物业打造成关键

　　合富研究院顾问黎文江表示，长岭居宅地所在板块目前人口较少，自持物业用作出租并不合适，但可以打造成养老院。而鱼苗场位于广州中心城区白云区，人口较多，自持物业用作出租用途是没有问题的。黎文江还表示，对于如此高的自持比例，开发商若想盈利，可将自持的成本算入该地块出售部分的房价当中。

　　广州克而瑞高级市场分析师肖文晓表示，本次拍地的结果合情合理。之所以合情，是因为这两块地都处于广州供应紧缺的热门区域，所以每块地都有十几家知名开发商在争，进入竞自持环节几乎是板上钉钉的，拍地结果也再次证明了广州的土地还是那么值钱，调控没有改变市场的供求铁律。之所以合理，是因为万科竞自持在北京已有100%自持的先例，本身在长租市场这块也有尝试和经验，所以它力战群雄拿下地块也不意外。

　　而商地方面，由于出让条件基本对于出让对象都有严格的限制，应该是前期已有企业已经与政府达成了意向。肖文晓认为，底价成交的结果实属正常。

　　方圆资产管理首席分析师邓浩志则表示，本次两宗宅地最终结果如果按扣除配建面积算，白云鱼苗场楼面价达29832元/平，长岭居达19862元/平。但按可售面积算，白云已高达59664元/平，长岭居高达44137元/平。本次拍地加入自持目的就是难以算清地价，但如果按可售面积算，广州地价已经再创新高了。很明显，目前土地市场并没有降温，而且有进一步升温的迹象。

　　邓浩志认为，开发商自持面积，可通过类似长租公寓，进行统一经营管理，定期收租。但目前租赁与资产价格比，评论回报率仅2%左右。第二是一次性10年以上的超长期出租，租客自行打理，市场称“买使用权”属以租代售方式。但该方式北京最近限制，有政策风险。

　　而对于商办用地，邓浩志认为，由于目前广州政策严控商办物业的交易，将直接影响商办土地的出让，在商办库存一定持续增加，未来看不到任何希望。

　　“50%基本是自持比例的上限了。拿地房企需要考虑未来的赢利点、未来房价的预期以及开发过程如何节约成本。”广东中原地产项目部总经理黄韬也坦言，自持面积再高的话可售面积太少，就不是房地产开发了。很明显，目前市场热度确实受到调控政策的影响，但虽然有吃“药”，还是保持着高烧。万科此前也开发过自持项目,有这方面的经验,作为上市公司,拿地不仅是未来卖房子这么简单,它对公司的价值提升也有作用。

　　相关链接：广州市土地出让竞价方式调整后首次住宅用地成交取得调控预期效果