业内:土地市场仍“高烧” 自持物业打造成关键
广州万科助理总经理喻敏锋曾在4月26日晚媒体答谢会上透露,如今房地产不再完全依靠拿地卖掉这套模式赚钱,万科在向城市配套服务商转型,包括养老、医疗康复等经营板块,通过自持项目做配套、服务来联动和反哺住宅项目,其实是探索未来房地产发展当中先行了“半步”。
保利集团相关负责人表示,房地产不再是完全拿地,完全把它卖掉的模式,过程中有自己经营,做城市配套服务商、城市运营者,大房企此处将显示出优势。
合富研究院顾问黎文江表示,长岭居宅地所在板块目前人口较少,自持物业用作出租并不合适,但可以打造成养老院。而鱼苗场位于广州中心城区白云区,人口较多,自持物业用作出租用途是没有问题的。黎文江还表示,对于如此高的自持比例,开发商若想盈利,可将自持的成本算入该地块出售部分的房价当中。
广州克而瑞高级市场分析师肖文晓表示,今日拍地的结果合情合理。之所以合情,是因为这两块地都处于广州供应紧缺的热门区域,所以每块地都有十几家知名开发商在争,进入竞自持环节几乎是板上钉钉的,拍地结果也再次证明了广州的土地还是那么值钱,调控没有改变市场的供求铁律。之所以合理,是因为万科竞自持在北京已有100%自持的先例,本身在长租市场这块也有尝试和经验,所以它力战群雄拿下地块也不意外。
而方圆资产管理首席分析师邓浩志则表示,本次两宗宅地最终结果如果按扣除配建面积算,白云鱼苗场楼面价达29832元/平,长岭居达19862元/平。但按可售面积算,白云已高达59664元/平,长岭居高达44137元/平。本次拍地加入自持目的就是难以算清地价,但如果按可售面积算,广州地价已经再创新高了。很明显,目前土地市场并没有降温,而且有进一步升温的迹象。
邓浩志认为,开发商自持面积,可通过类似长租公寓,进行统一经营管理,定期收租。但目前租赁与资产价格比,评论回报率仅2%左右。第二是一次性10年以上的超长期出租,租客自行打理,市场称“买使用权”属以租代售方式。但该方式北京最近限制,有政策风险
“50%基本是自持比例的上限了。拿地房企需要考虑未来的赢利点、未来房价的预期以及开发过程如何节约成本。”广东中原地产项目部总经理黄韬也坦言,自持面积再高的话可售面积太少,就不是房地产开发了。很明显,目前市场热度确实受到调控政策的影响,但虽然有吃“药”,还是保持着高烧。万科此前也开发过自持项目,有这方面的经验,作为上市公司,拿地不仅是未来卖房子这么简单,它对公司的价值提升也有作用。
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