广州土拍首现竞自持：万科连夺鱼苗场+长岭居宅地 竞自持均超50％

　　4月28日，新政调控后广州再度迎来土地拍卖。本次共推出6宗经营性用地，包括白云鱼苗场宅地、黄埔长岭居宅地及黄埔4宗商务用地，地块总面积186577平方米，挂牌起始价合计45.1亿。

　　值得一提的是，本次土拍“打头阵”的是白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块及广州开发区长岭居YH-A4-3地块，本次土地拍卖也是广州首次增加竞自持+摇号环节。

　　其中白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块被万科以总价23.9亿元＋配建1350平拆迁安置房＋50％自持比例拿下。而广州开发区长岭居YH-A4-3地块，则由万科以总价12.2亿元＋配建900平拆迁安置房＋55％自持比例斩获。

　　白云区鱼苗场宅地自持比例达50％

　　白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块未开拍便已达到最高限价238765万元，开拍时间延至10:10分，直接进入竞配建环节，仅加价3次，竞配面积达鱼苗场宅地便进入自持环节，最终由万科以总价23.9亿元＋配建1350平拆迁安置房＋50%自持比例拿下，楼面价29382元/平（不含自持面积）。

　　公告显示，白云区黄石西路鱼苗场地块用地性质为居住地，编号AB2510019，总用地面积63928平米，可用于住宅开发面积为27129平米，容积率≤3.0，起拍价17亿，楼面价为20955元/平。

　　企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

　　广州开发区长岭居宅地自持比例达55％

　　而同样设置“竞自持＋摇号”环节的广州开发区长岭居YH-A4-3地块曾于去年8月挂出，但后来因为中冶置业以2.7万多的高单价拿下长岭居苗圃地块之后，被中止出让程序，此次重拍颇受开发商关注。

　　同样是尚未开拍，广州开发区长岭居YH-A4-3地块便达最高限价122240.8万元，仅加价2次，长岭居宅地便进入自持环节，最终由万科以总价12.2亿元＋配建900平拆迁安置房＋55％自持比例斩获，楼面价19862元/平（不含自持面积）。

　　资料显示，地块属性为住宅用地，土地面积41631平方米，容积率1.0-1.5，起拍价84304万元，折算楼面价13500元/平。

　　业内：土地市场仍“高烧”　自持物业打造成关键

　　广州万科助理总经理喻敏锋曾在4月26日晚媒体答谢会上透露，如今房地产不再完全依靠拿地卖掉这套模式赚钱，万科在向城市配套服务商转型，包括养老、医疗康复等经营板块，通过自持项目做配套、服务来联动和反哺住宅项目，其实是探索未来房地产发展当中先行了“半步”。

　　保利集团相关负责人表示，房地产不再是完全拿地，完全把它卖掉的模式，过程中有自己经营，做城市配套服务商、城市运营者，大房企此处将显示出优势。

　　合富研究院顾问黎文江表示，长岭居宅地所在板块目前人口较少，自持物业用作出租并不合适，但可以打造成养老院。而鱼苗场位于广州中心城区白云区，人口较多，自持物业用作出租用途是没有问题的。黎文江还表示，对于如此高的自持比例，开发商若想盈利，可将自持的成本算入该地块出售部分的房价当中。

　　广州克而瑞高级市场分析师肖文晓表示，今日拍地的结果合情合理。之所以合情，是因为这两块地都处于广州供应紧缺的热门区域，所以每块地都有十几家知名开发商在争，进入竞自持环节几乎是板上钉钉的，拍地结果也再次证明了广州的土地还是那么值钱，调控没有改变市场的供求铁律。之所以合理，是因为万科竞自持在北京已有100%自持的先例，本身在长租市场这块也有尝试和经验，所以它力战群雄拿下地块也不意外。

　　而方圆资产管理首席分析师邓浩志则表示，本次两宗宅地最终结果如果按扣除配建面积算，白云鱼苗场楼面价达29832元/平，长岭居达19862元/平。但按可售面积算，白云已高达59664元/平，长岭居高达44137元/平。本次拍地加入自持目的就是难以算清地价，但如果按可售面积算，广州地价已经再创新高了。很明显，目前土地市场并没有降温，而且有进一步升温的迹象。

　　邓浩志认为，开发商自持面积，可通过类似长租公寓，进行统一经营管理，定期收租。但目前租赁与资产价格比，评论回报率仅2%左右。第二是一次性10年以上的超长期出租，租客自行打理，市场称“买使用权”属以租代售方式。但该方式北京最近限制，有政策风险

　　“50%基本是自持比例的上限了。拿地房企需要考虑未来的赢利点、未来房价的预期以及开发过程如何节约成本。”广东中原地产项目部总经理黄韬也坦言，自持面积再高的话可售面积太少，就不是房地产开发了。很明显，目前市场热度确实受到调控政策的影响，但虽然有吃“药”，还是保持着高烧。万科此前也开发过自持项目,有这方面的经验,作为上市公司,拿地不仅是未来卖房子这么简单,它对公司的价值提升也有作用。