杨红旭：2012上半年开发商的资金压力只会更大

　　媒体报道房地产企业上万亿债务偿还期限逼近，今年面临大考之期。房企资金链面临哪些鲜为人知的考验?债务缠身，房企会不会靠降价卖房挺过难关?既降价又保本，房地产开发商心中有着怎样的一本账?

　　中广网北京1月5日消息据经济之声《央广财经评论》报道，表面风光的房地产开发商可能今年的日子更不好过，有媒体报道，房企的债务偿还高峰会在今年到来，除了银行贷款以外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四方面的债务也将逐个爆发。中国指数研究院昨天发布的数据显示，100个城市的住宅均价已经连续第四个月出现下跌，但人们纳闷的是销售量已经萎缩得很厉害，价格拐点也出现了，为什么房价的下调幅度并没有想象的那么大?

　　世联地产董事长陈劲松揭开了谜底。他说，开发商还不那么缺钱，因为他们的债务在今年中期才开始逐步到期。东方证券的分析报告说，上市房地产企长短期付息债主要分布在未来3年内，但是有将近一半的债务集中在今年到期。如此看来，房企的大考之期会在半年之后吗?到时候会不会出现购房者所期待的价格下跌?经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭来做评论。

　　主持人：上面提到的房地产企业债务，很多都是我们以前很少听到的，而且数量巨大，媒体公布的仅民间借贷这一项就有2万亿元，确实让人有些震惊。但是从你们的研究来看，房企今年是不是会面临着迫在眉睫的债务压力?

　　杨红旭：债务指标其实很多的，首先看一个指标，上市公司的负债率。据我们的观察，118家上市公司的负债率应该是在2010年的第一季度时，负债率是比较低的，那时是61%，之后持续的攀高，2011三季度已攀高到64%。第二个指标是开发企业的资金来源，这个资金来源截止11月底，同比增幅是19%，这个是低于历史平均增幅的，平均增幅大概是25%。

　　2012上半年很多企业资金链将比较紧张

　　现在，企业差钱的程度是要好于2008年底，2008年底时，开发资金来源只有5%以下，目前是19%。另外，经过模型测算我们发现，第三季度整个开发企业的资金链情况已经是偏紧，但要好于整个2008年。预计2012整个上半年全国的开发企业的资金链的紧张程度将赶上、或者超过2008年底那一波楼市调整中资金链紧张度。

　　主持人：这个资金链肯定是紧张的，至于破不破裂，就像前一段时间被破产的绿城。因为在今年的话，可能有一些房地产企业的日子不会太好过了，如果想要避免这样的尴尬局面，那么在还债大限的到来的情况下，是不是只有降价销售这一张牌可打。

　　杨红旭：关键无外乎是两个途径，第一个卖房子回笼资金，这个对于很多企业来讲是最主要的路径。第二个路径，就是再融资再借钱，不管通过银行还是高利贷还是房地产信托。我们要看这两个路径哪个更好使，我估计2012年的信贷政策会比今年要放松一点，但放松的力度也不会很大，远远低于2009年的近10万亿新增信贷。所以，2012年的信贷宽松度要略微宽松于2010年，房地产贷款也会相应的宽松一点，但宽松程度肯定超不过08年底和09年。