世联行：2月广州楼市政策影响仍持续 市场将入窗口期

　　内容摘要：

　　宏观经济：从近月全国宏观数据来看，2月份，制造业PMI为51.6%，比上月上升0.3个百分点，且高于去年同期2.6个百分点，已连续5个月保持在51.0%以上，制造业继续保持稳中向好的发展态势；2月份，中国非制造业商务活动指数为54.2%，比上月回落0.4个百分点，连续5个月保持在54.0%及以上的较高景气区间，表明非制造业增速虽有所放缓，但总体延续较快增长的运行格局。1月份CPI环比上涨1.0%，涨幅比2016年12月份扩大0.8个百分点，CPI同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，2月份由于“春节错月”和上年同期基数较高，翘尾影响将明显回落。1月末，M2余额157.59万亿元，同比增长11.3%， M1余额47.25万亿元，同比增长14.5%；M0余额8.66万亿元，同比增长19.4%；本外币贷款余额114.19万亿元，同比增长12.1%；人民币贷款余额108.64万亿元，同比增长12.6%。综合以上因素看，经济向好，货币供应总量偏大，年内加息预期将会进一步放大。

　  中央政策：国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点做出重要部署。试点地区涉及30个省（区、市）的34个市县（区），试点计划于2018年底前完成。

　　市场运行：土地市场方面，本月全市住宅用地供应放大，工业用地成交放大，随着近期黄埔、增城频频推出有限制条件工业用地，东部区域新一轮的产业布局正在加速推进；二、市场供应方面，受到“限售”政策影响，整体供应连续四个月回落，2月环比缩量两成，同比也回落近两成，中心五区连续两个月供应低靡；三、市场价格方面，受到“限签”政策影响，数据环比下降2%，同比上行0.4%；四、市场成交金额方面，环比下降4%，同比上升68%，签约主要集中在增城、花都、番禺和黄埔等周边区域。总之，世联研究认为，“限售、限签”政策将持续对市场走势产生影响；从1-2月市场总体情况来看，连续两个月成交处于低位，供应力度减弱，目前市场仍处于底部区域。另，除银行贷款优惠折扣、加息政策对市场走势影响外，三月市场成交量能否企稳，将会成为全年市场走向的“风向标”。

　　一级市场：2017年2月广州供应土地18宗，用地面积共117.43万平米，环比下降11%；其中住宅用地出让7宗，出让面积39.00万平米；出让商业用地2宗，出让面积3.58万平米；出让工业用地8宗，出让面积40.45万平米；其他用地出让1宗，出让面积34.40万平米。

　　二级市场：2017年2月，广州商品住宅成交6809套，环比下降0.4%，同比上升78%；成交面积共73.05万平米，环比下降2%，同比上升67%；成交均价为16660元/平米，环比下降2%，同比上升0.4%；成交金额121.71亿元，环比下降4%，同比上升68%。

　　总的来讲：一级市场，供应方面，本月全市出让土地18宗，其中住宅用地供应7宗集中在增城、白云、海珠；成交方面，全市共成交土地5宗，总面积141.50万平米，环比上升309%；其中工业用地成交4宗，总面积139.17万平米；2月17日，广州增城区出让一宗面积近126.39万平米的一类工业用地，最终由富士康集团子公司以底价9.89亿元拿下。该宗地编号83101227A16097，土地面积126.39万平米，容积率3.0，地块产业准入条件为，产业类型需为电子信息产业，年产值要求≥4000万元/亩，固定资产投资总额≥2700万元/亩，年税收要求≥170万元/亩。随着近期黄埔、增城频频推出有限制条件工业用地，东部区域新一轮的产业布局正在推进，另，近期住宅用地供应力度有所增加。

　　二级市场方面，供应方面，受到“限售”政策影响，整体供应连续四个月回落，2月环比缩量两成，同比也回落近两成，中心五区连续两个月供应低靡；而成交方面，持续受到“限签”政策影响，成交面积环比继续下降，同比上升近七层，主要原因为去年二月受春节假日影响成交处于低位；成交均价亦出现波动，环比下降2%，同比上行0.4%；成交金额环比下降4%，同比上升68%，签约主要集中在增城、花都、番禺和黄埔等周边区域；库存量方面，库存面积有所上升，而库存去化速度连续两个月放缓。总体来说，一、限售、限签政策对市场的影响仍然持续，二、从1-2月市场总体情况来看，连续两个月成交处于低位，供应力度减弱，目前市场仍处于底部区域。

　　市场资讯

　　1. 广州宏观经济

　　2016年以来，全市实现地区生产总值（GDP）19610.94亿元，同比增长8.2%，增速分别较全国（6.7%）、全省（7.5%）高1.5个和0.7个百分点，较前三季度（8.1%）、上半年（8.0%）、一季度（8.0%）分别提高0.1个～0.2个百分点。其中第一产业下降0.2%，第二、三次产业增加值分别增长6.0%和9.4%。三次产业结构为1.22：30.22：68.56，第三产业增加值占比同比提高1.45个百分点，对经济增长的贡献率达77.0%。

　　2016年，白云国际机场旅客吞吐量达5977.66万人次，位居全国第三位。广州港口货物吞吐量达5.44亿吨，集装箱吞吐量达1884.97万标箱，位居全球前列。货物周转量、货运量、旅客周转量、客运量同比分别增长62.6%、11.6%、7.0%和6.8%。金融业增加值达1800亿元，占GDP比重（9.18%）同比提高0.18个百分点；增长11.1%，快于GDP增速。12月末，金融机构本外币存贷款规模扩大，各项存款余额和贷款余额分别为47530.20亿元和29669.82亿元，同比分别增长10.9%和8.7%。

　　2016年，全市完成固定资产投资5703.59亿元，同比增长8.0%。其中房地产开发投资增长较快，增速达18.9%。三大支柱产业中电子信息制造业和汽车制造业投资分别增长14.8%和13.7%；交通运输仓储和邮政业、租赁和商务服务业等生产性服务业投资增长较快，增速分别为20.2%和55.4%。

　　2. 市场政策

　　2.1中央政府

　　国务院办公厅日前发布《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》，就促进开发区改革和创新发展提出五方面重点任务。一是优化开发区形态和布局，二是加快开发区转型升级，三是全面深化开发区体制改革，鼓励以政府和社会资本合作（PPP）模式进行开发区公共服务、基础设施类项目建设，鼓励社会资本在现有的开发区中投资建设、运营特色产业园，积极探索合作办园区的发展模式。四是完善开发区土地利用机制，五是完善开发区管理制度。

　　2月5日，2017年中央一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》公布。文件提到，探索建立农业农村发展用地保障机制，在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田前提下，加大盘活农村存量建设用地力度。允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

　　2月7日，国家卫生计生委对外公布《“十三五”全国计划生育事业发展规划》。《规划》针对2020年前中国的计生事业发展制定出明确路线图，其中包括，到2020年全国总人口在14.2亿人左右，总和生育率提高到1.8左右，出生人口性别比下降到112以下。

　　日前，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点做出重要部署。试点地区涉及30个省（区、市）的34个市县（区），试点计划于2018年底前完成。

　　近日，国土资源部发布了2016年国土资源主要统计数据，去年，全国国有建设用地供应51.8万公顷，同比下降2.9%；其中，房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%；基础设施等用地28.97万公顷，同比增长0.2%。全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%；合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。

　　近日，国土资源部与财政部联合下发通知，从2017年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费由政府性基金预算调整转列为一般公共预算，中央财政将设立“土地整治工作专项”，对地方开展的高标准农田建设、土地整治重大工程和灾毁耕地复垦等土地整治工作予以重点支持。

　　2月14日，统计局公布2017年1月份CPI指数，全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%，环比上涨1.0%，其中，城市上涨2.6%，农村上涨2.2%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨2.5%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨3.2%。

　　2月14日，央行发布2017年1月金融统计数据报告，报告显示，1月末，M2余额157.59万亿元，同比增长11.3%；M1余额47.25万亿元，同比增长14.5%；M0余额8.66万亿元，同比增长19.4%；本外币贷款余额114.19万亿元，同比增长12.1%；人民币贷款余额108.64万亿元，同比增长12.6%。

　　2月23日，在国务院新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上，关于房地产去库存问题，住建部部长陈政高表示，房地产去库存主要采取以下措施：和城镇化相结合，引导鼓励农民工和农民进城；发展租赁市场，把目前的库存房转化为租赁房；发展跨界地产，鼓励企业，同时鼓励开发企业，把现有的库存转化为双创提供条件，为体育、卫生、医疗、养老提供条件等。关于房地产税工作问题，住建部副部长陆克华表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。

　　2.2 地方政府

　　近日，广州市住建委发布的数据显示，2016年广州二手住宅买卖备案宗数为12.99万宗，同比增加59%，达到历史峰值；备案面积为1153.32万方，同比增加65%。2016年广州二手住宅成交均价为15433元/平米。

　　2月20日，广东省国土资源工作会议指出，广东省将建立健全节约集约用地长效机制，出台全面推进土地节约集约利用的意见，制定建设用地总量和强度“双控”行动计划。

　　市场分析

　　1. 一级市场

　　1.1 供应分析

　　2017年2月广州供应土地18宗，用地面积共117.43万平米，环比下降11%；其中住宅用地出让7宗，出让面积39.00万平米；出让商业用地2宗，出让面积3.58万平米；出让工业用地8宗，出让面积40.45万平米；其他用地出让1宗，出让面积34.40万平米。

　　1.2 成交分析

　　2017年2月广州全市共成交土地5宗，总面积141.50万平米，环比上升309%；其中住宅用地成交0宗，占地面积0万平米；商业用地成交0宗，共占地面积0万平；工业用地成交4宗，总面积139.17万平米；其他用地成交1宗，共占地面积2.33万平米。

　　2月17日，广州增城区出让一宗面积近126.39万平米的一类工业用地，最终由富士康集团子公司以底价9.89亿元拿下。该宗地编号83101227A16097，土地面积126.39万平米，容积率3.0，地块产业准入条件为，产业类型需为电子信息产业，年产值要求≥4000万元/亩，固定资产投资总额≥2700万元/亩，年税收要求≥170万元/亩。随着近期黄埔、增城频频推出有限制条件工业用地，东部区域新一轮的产业布局正在推进。

　　2.二级市场

　　2.1 供应分析

【数据来源：阳光家缘】

　　2017年2月，广州商品住宅新增供应面积共24.96万平米，环比下降21%，同比下降15%，其中主力供应区域集中在黄埔、花都等周边区域。

　　2.2 成交分析

　　【数据来源：世联数据平台】

　　2017年2月，广州商品住宅成交6809套，环比下降0.4%，同比上升78%；成交面积共73.05万平米，环比下降2%，同比上升67%；成交均价为16660元/平米，环比下降2%，同比上升0.4%；成交金额121.71亿元，环比下降4%，同比上升68%。

　　从区域成交金额来看，广州全市商品住宅成交主要集中在番禺、黄埔、增城和南沙，分别占总成交金额的18%、18%、17%和15%，另，中心六区的成交金额占34%，环比上月下降近两个百分点；从区域成交均价来看，天河结构性原因环比下滑29%。

　　2.3 成交排名

　　2.4 存量分析

　　截止2017年2月28日，广州的存量套数14.4万套，环比上升1%，存量面积1740万平米，环比上升1%，库存与上月比略有上升，主要是中心六区库存去化速度有所放缓。从以上图表可以看出，全市商品住宅按2016年9月至2017年2月的平均销售速度来计算的话，存量套数及存量面积分别需要13个月、15个月的时间才能销完，去化速度连续两个月出现放缓。

　　市场展望

　　2017年2月广州供应土地18宗，用地面积共117.43万平米，环比下降11%；全市共成交土地5宗，总面积141.50万平米，环比上升309%；其中工业用地成交4宗，总面积139.17万平米；2月17日，广州增城区出让一宗面积近126.39万平米的一类工业用地，最终由富士康集团子公司以底价9.89亿元拿下。该宗地编号83101227A16097，土地面积126.39万平米，容积率3.0，地块产业准入条件为，产业类型需为电子信息产业，年产值要求≥4000万元/亩，固定资产投资总额≥2700万元/亩，年税收要求≥170万元/亩。随着近期黄埔、增城频频推出有限制条件工业用地，东部区域新一轮的产业布局正在推进。

　　二级市场方面，供应方面，受到“限售”政策影响，整体供应连续四个月回落，2月环比缩量两成，同比也回落近两成，中心五区连续两个月供应低靡；而成交方面，持续受到“限签”政策影响，成交面积环比继续下降，同比上升近七层，主要原因为去年二月受春节假日影响成交处于低位；成交均价亦出现波动，环比下降2%，同比上行0.4%；成交金额环比下降4%，同比上升68%，签约主要集中在增城、花都、番禺和黄埔等周边区域；库存量方面，库存面积有所上升，而库存去化速度连续两个月放缓。总体来说，一、限售、限签政策对市场的影响仍然持续，二、从1-2月市场总体情况来看，连续两个月成交处于低位，供应力度减弱，目前市场仍处于底部区域。