杨志勇：如果楼市持续火爆 房地产税只会让房价更高

　　现实中，我们更要提防的是另一个方向。时下的一二线城市的房地产市场火热现象不具有可持续性，风险很大。房价有内在的下调动力。如果房价真得下调，那么新增的房地产税，就可能成为压倒房地产市场的最后一根稻草。不要想着税率很低的房地产税不会对市场产生什么大的影响。那只是在房地产市场的正常运行时期。一旦房地产市场有了风吹草动，新增的房地产税就会作为一个外生因素，对房地产市场造成强烈的冲击。行为经济效应的发生，使得通常情况下的所谓理性计算失效。这样，希冀以房地产税来调节房价，只会缘木求鱼，搞不好还会酿成大祸。

　　四问：房地产能够再承受多少税负？

　　住房不是不承受税负。个人在购买住房的环节实际上支付了大量由开发商代付的税费基金（或称广义税负）。现在不少人在说住房持有环节几乎没有税就应该课税，这是不合理的。税负空间是有限的。既然在购买环节已经承担了较重的税负，那么再指望在持有环节仍要支付数额不小的房地产税，显然是不合理的。

　　中国五个只与房地产联系的税种，即房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税之和可以为房地产承担的税负提供一个直观的认识。2011-2015年，五税之和分别为8228.45亿元、10127.99亿元、12246.43亿元、13818.69亿元、16581.72亿元。这五年，五税之和占全国税收总收入之比分比为9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。房地产五税之和占全国税收收入之比与美国房地产税占全国税收收入之比大致相当。如果认为税负有一定规律的话，这当引起我们充分的重视。

　　实际上，中国营业税（现在改为增值税）和企业所得税收入中的相当部分来自房地产。土地收入同样构成广义宏观税负的一部分。从2011-2015年国有土地收入数据中我们可以看到，土地收入远大于五税之和。来自房地产的广义税负问题决不能小觑。这还是少算了多种来自房地产的税费基金的结果。

　　房地产税负重的结果是房价高企，房地产吞噬实体经济利润，妨碍中国经济的进一步发展。冲破房地产高企价格约束的电商行业得到快速的发展就是一鲜活的例子。可是，又有多少行业可以这样呢？

　　房地产税开展要平稳，就必须做到购买环节已经缴纳的税负可以平移。也就是说，缴纳过的税负应该算数，否则，重复征税问题就会很突出，影响税收的公平目标的实现。

　　五问：地方政府可支配财力就一定要靠房地产税吗？

　　中国广义宏观税负在世界上大约处于中等偏上的水平。目前，中国经济正处于转型升级的关键时刻，决策层正在致力于降低宏观税负。在这样的背景下，在原有税收体系之外，还要加征房地产税，只会与“降低宏观税负”的目标背道而驰。

　　需要认真思考的是，在缺少房地产税的条件下，地方政府可支配财力来自何方？土地收入是地方最重要的可支配财力来源之一。这个格局至少目前没有变化。营业税收入曾经是地方最重要的税收收入。营改增全面试点之后，增值税中央和地方共享比例的调整，在很大程度上也维持了地方政府可支配财力格局。因此，仅仅从获取地方可支配财力来看，房地产税开征没有充分的理由。

　　从现实来看，进一步规范中央和地方财政关系，在事权和支出责任更加匹配的前提之下，通过现有的财力资源在不同层级政府之间的优化配置，就可以解决好地方政府可支配财力问题，而不必另外开征新的税种。

　　增值税和消费税中央和地方共享是现实的选择。让地方享有更多的收入比例，再加上财政转移支付制度的完善，就可以解决地方可支配财力不足的问题。至于有人担心的地方政府多拿增值税和消费税，会导致市场扭曲问题，则应通过政府职能的优化来解决。只要政府和市场之间的界限清楚，政府做政府该做的事，充分释放市场在资源配置中的活力，那么这一问题是能够得到解决的。

　　六问：房地产税需要进一步试点吗？

　　房地产税如果开征，并不需要在某些地区作进一步的试点。结果不确定性的改革需要试点。如果结果确定，那么因此进行试点就没有必要。比如，只对少数住房课税，税收收入肯定很少，那么为了检验税收收入有多少的试点，就不必进行。重庆和上海所进行的个人住房房产税试点，可能的意义只是让征纳双方感受到房地产税与其他税种征管的难度之差异。局部试点只会损害局部地区利益的试点，就没有必要。某地试点只会损害当地利益，而不利于地区之间的公平竞争，这样的试点是要不得的。

　　房地产税的开征涉及面广，改革应该将重心放在房地产税制方案的设计上。所有可能遇到的问题，应该在方案设计中得到充分的考虑。对个人住房征收房地产税，对中国是新鲜事，需要评估各种可能的风险，对不会产生现金流的房地产进行课税尤其困难。

　　关系国计民生的房地产税制建设大业，容不得一点闪失。在未来正确的事，至少在现实，还需要保持必要的谨慎，谨慎不等于房地税改革的拖延，谨慎只是为了让改革方案更加务实。那些在局部地区进一步试点房地产税的建议也可以束之高阁。试点只是为没把握的事而为，房地产税开征的效果，实际上已经很清楚，就没必要为试点而试点。