广佛同城加速明显 广佛多个辐射板块出现价格“互动效应”

　　去年底，佛山楼市均价从9月份开始连续3个月保持万元均价水平，目前，官方统计的12月份整体均价尚未发布，据住建局已发布的数据显示，去年11月全市均价为10079.61元/平方米，比1月份增长逾15%。

　　在整体均价水平走高之下，不同板块出现了不同程度的涨幅，同时，部分区域从年初的“去库存”整体基调，转为供不应求的局面。狮山、陈村等区域库存去化周期一度降至2个月以下。

　　在业内人士看来，消费者“买涨不买跌”的追涨心态，是支撑楼价向上的市场因素之一，但更为客观的推动力，则是去年广佛同城化背景下，多个辐射板块出现价格“互动效应”，以及在轨道交通路网对区域价值推动的预期下，多个新的板块价格出现跨越。

　　广佛同城化下 辐射板块出现价格“互动效应”

　　尽管近两年桂城几乎一直是整体楼价最高的区域，在去年1月份，桂城与禅城祖庙、里水、大沥和顺德乐从的成交价格相差并不算太远。彼时桂城单月住宅网签均价为13998元/平方米，祖庙和里水的签约均价在11500多元/平方米。同年底，桂城成交均价被改为20313元/平方米，禅城石湾、祖庙、南海大沥、里水均价超过1.4万元/平方米，顺德陈村和北滘超越大良，均价已逾1.3万元/平方米。

　　“很多佛山本地的街坊们觉得是广州人过来买房子，把房价推高了。”家住禅城的本地人李小姐，对广佛同城化又爱又恨，“出广州更方便，商场多了，吃东西更多地方去，楼更靓了，但是人也越来越多，房子也贵了”。

　　广佛同城化在2016年是从规划利好落地到实际的一年，佛山桂城、大沥、禅城等区域，不少楼盘广州客户占比超过一半，这还未包括里水和黄岐等交界处等项目，此前就已经以广州买家为主。而这其中，除了投资客户外，不乏将佛山的置业需求作为自住功能的人群。

　　同城化为两座城市带来的，或将是未来从居住、就业到生活的全面同城，而在业内人士眼中，这将直接带动两个城市楼价和地价“互动效应”越来越明显。

　　“所谓互动效应，就是广州拍出4万元的地价，影响很快就传导到了佛山。楼价也是一样。受到广钢新城的发展带动，佛山东部楼价从一万到两万，这种互动效应并不是仅仅靠佛山自己的需求推动，而是广佛同城。”合富置业首席市场分析师龙斌表示。

　　轨道交通从线到网 “织出”新热点区域

　　而这种价格与价值“互动效应”最为明显的区域，就是沿着轨道交通和路网的辐射区，进而逐步扩散。

　　2016年12月28日地铁广佛线二期开通，沿线楼盘纷纷发布元旦后或将调整价格或者收起优惠折扣的信息。位于禅城区内的本次新开通站点澜石站，在售项目合景新鸿基·泷景，在地铁开通首日销售中心就接到客户咨询，有广州意向客户搭乘地铁前往看楼。碧桂园华润·新城之光 ( 详情 图库 团购 点评 )项目在地铁开通前期，就已经出现不少广州客户前来项目，“说要跟着地铁投资”。

　　事实上，在业内人士看来，对于区域价值的重构，去年仅仅是一个开端。

　　去年底，佛山发布《广佛两市轨道交通衔接规划》，未来佛山将有10条地铁线与广州地铁线网中的13条地铁线实现无缝对接。按照权威预测，广佛交织的轨道交通大网总里程预计将达到1200公里。佛山的“地铁沿线”区域，也将在桂城、祖庙之后，延伸至佛山新城、季华路、狮山、南庄绿岛湖、盐步、北滘、陈村以及西樵和三水等西部片区。

　　轨道交通的建设，将会为佛山乃至广佛都市圈带来价值的重构。事实上，20 16年佛山土地市场和住宅成交的热点板块，无不依托于未来轨道交通路网以及所交织成的枢纽和沿线区域。

　　第一太平戴维斯(Savills)在2016年初发布的一份《商业地产地铁效应专题报告》显示，地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升。离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%- 25%，而远郊区物业价值则提升1 0 %-15%。

　　首先，轨道交通对于新区域价格的推动更加明显。接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。

　　此外，新开发区域增值周期则较长。一般来说，地铁站台周边的楼盘价格增幅每年在10%左右，但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期，等地铁建成之后，涨幅会迅速回落，升值放缓。不过，该分析也指出，由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。