欧阳捷：明年楼市没有黑天鹅 或将实行偏紧货币政策

  中央政府“因城施策”措施的目标唯一指向就是“控房价”，因此，热点一二线城市在地方政府“控房价”的背景下，房价很难再有快速上涨，甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了今年的房价上涨之后，去库存还未结束，房价很难持续明显上涨，上涨速度也肯定会低于今年。

  虽然房价上涨是城市发展过程中的必然趋势，但不要指望明年政府会再放任房价快速上涨，毕竟稳定压倒一切是政治正确的唯一选择。

  同时，房价上涨速度减缓势必导致需求相对减少，恐慌性购房将会消失，改善性需求会放慢脚步，投资性购房也不会形成浪涌。

  17个热点城市在全国市场份额中所占比重已经达到36.8%，而供应量的逐年减少，也会拖累全国市场整体成交量，因此，不要指望这些城市明年还会有明显的成交量增长，也不要指望明年会有快速的房价上涨。非热点城市供求基本平衡或供大于求，房价很难会有明显上涨。

  城市化进程还在中途，房地产的拐点远未到来，市场将继续维持10万亿投资、10万亿销售额的量级高位，至少还有近十年光景，只是更多的中小房企不会再有分享市场的机会了。

  Q12：调控加码的同时，市场成交降温明显，但土地市场仍然热度不减，仍有不少房企不惧风险高价拿地。高价拿地背后是怎样的逻辑？ 2017年会有所改观吗?

  A12：在这些被调控的热点城市，房企已经无地可建、无房可售。

  被调控的17个热点一二线城市最根本的矛盾在于供求失衡，自2010年以来，17个热点城市总计成交土地规划可建面积6.66亿平米，但销售达到9.75亿平米，透支了3亿多平米。

  2015年，上海还有278家房企有销售业绩，今年只剩下46家房企手上还有超过2万平米（相当于200套）的未销售住房面积（其中包括已开工和未开工项目），不抢地意味着退出上海滩，也意味着房企回归一二线城市的战略将被迫流产，也不可能退回三四线城市，其实房企的路也是越来越窄了。而抢地就意味着地价难以下降，目前热点城市房价被控、但土地市场依然没有冷却就充分反映了这一现实。

  地方政府“控地价”的逻辑是违背市场规律的，也是明修栈道、暗渡陈仓的策略，我们不可能一方面制造土地供应的短缺，另一方面又压制住房价地价的上涨，这些城市最根本的矛盾在于供求失衡，供求失衡预示了未来房价地价上涨的压力和势能，政府不可能将堰塞湖悬顶一般的房价地价永远按在那里，只要供求失衡得不到化解，即使政府可以控制一手房价，但控制不了二手房价，最终还是会倒逼一手房价的报复性反弹。

政府唯有增加供应，才能顺应人往大城市走的趋势，缓解供不应求的矛盾，化解房价持续快速上涨的压力，这也符合会议提出的“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”的要求。

但2017年很难明显改观，一方面超大城市还会延续“减量化供地”的政策逻辑，特大城市满足净地出让条件的土地很难大量释放出来，另一方面地方政府也不希望土地收益下降，势必维持地价只升不降，因而供地很难明显增加。

  中短期来看，供求失衡的矛盾难以真正化解，未来只有城市化进程基本结束才有可能真正改变这种状况。

  Q13：在这波楼市上涨过程中，“四小龙”为什么涨幅最猛？新政后他们的市场变化如何？

  A13：以前的文章已经指出：热点城市房价快速上涨背后的逻辑只有三点：供求失衡、货币超发、投资避险，对于“四小龙”城市来说，还要加上一条是一线城市特别是上海的溢出效应。

  从供求失衡角度来看，“四小龙”城市2012年以来总计供应住宅用地规划可建面积14862万平米，销售面积则达到了16933万平米，透支2000万平米。

  在供求透支的情况下，就导致了房价上涨预期，而流动性泛滥导致的资产荒带来投资避险需求，进一步推动了房价的快速上涨。

  新政之后，只有南京在10月和11月分别供应了8宗和15宗住宅用地，规划可建面积达到194万平米，占全年供应量的20.3%，合肥在10月和11月分别供应了3宗和6宗住宅用地，规划可建面积达到106万平米，占全年供应量的18.8%，均有较明显的增加，其它两个城市近两个月依然是“零”供应。

  除苏州外，其它三个城市目前的供应量均不及去年，“四小龙”城市迄今为止合计供应量比去年减少了457万平米，相当于比去年减少15%左右，最后一个月预计很难达成去年的供应量。

  同时，住宅销售量在抑制需求的政策导向下大幅萎缩，“四小龙”城市全年销售面积月平均值达到308万平米，而10-11月平均月销售面积仅为142.2万平米，降幅超过一半，显然，在供应不足的背景下，通过抑制需求，同样可以达到供求平衡。

  在行政措施的干预下，房价无一例外的保持了环比下降，我们相信，虽然扭曲动作不可持久，但是，未来政策措施依然会延续，直到2018年。

  随着投资性需求和刚需被挤出、改善性需求被延后，“四小龙”城市还是会保持低供应、低成交的状态，明年的市场成交量不必期待了，“四小龙”整体下降几乎是必然的了。