赵春雷：人民币汇率走弱 将降低楼市投资预期

　　近日，人民币对美元的汇率交易波动引发市场关注，人民币即期汇率已经连续11日盘中触及跌停，尽管吊诡的是，在之前的10个交易日中人民币中间价升幅0.4%，对美元收盘价累计升幅近0.2%，但仍可以传达出人民币升值预期正在降低的信号。

　　对于国内楼市而言，人民币升值预期的降低，以及美元转强预期的增强，将使包括房地产在内的资产价格出现预期变化。而对于正处于高压调控之下的中国商品住宅市场，尤其影响重大。

　　随着欧债危机深陷泥淖，美元正逐步受到避险资金的青睐，而欧元对美元亦跌至1月以来的最低点，并逼近1.30关口。资产价格的牛市或将暂停，在此背景之下，中国楼市不可能独善其身。

　　13日，美联储宣布，继续维持联邦基金利率在0-0.25%不变直至2013年中，延续超宽松货币政策，超低利率不变。而此前的中央经济会议也是“稳”字当头。上述情形，都显示2008年的重大刺激不会重演，而吹风许久的美联储Q E3则可能在短期内不会出台。从管理层谨慎的态度也可以看出，轻言危机已经过去显然为时过早。

　　任何一个市场，预期对于价格与成交的影响往往是致命的，非理性与从众心理在市场中总能占据上风，无论是熊市还是牛市中，预期还经常会被放大。大规模的城市化进程与人民币升值预期，以及经常超越GDP的货币超发，撑起了过去十年中国商品住宅市场的黄金牛市。而目前，显然上述的三个因素都在弱化。

　　保障房的建设毫无疑问将成为未来政府的工作重点，对于商品住宅市场来说，原本的中低端需求将被分流，而随着人口红利的接近尾声，除了少数超大城市外，需求弹性将加大。

　　如果说时下的限购限贷是非市场化的行政措施，那么人民币升值预期的降低或将从很大程度上弱化投资需求。除了汇率，未来的M 2及信贷增量、基准利率水平等的变化都将对楼市构成各种影响。

　　需要提出的是，除了保障房建设和人口红利的消失外，汇率利率及货币供应等都不可能一成不变，而这些都将对房价产生影响。