北京二手房网签量再创新低 楼市正在步入深度调整期

　　>>分析

　　春节前网签量还将继续下探

　　9月30日出台的“京八条”，对稳定楼市预期、抑制过热的房地产市场，起到了立竿见影的效果。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，一方面，客户由着急抢购转为等待观望，部分客户受新政影响延缓或取消了购房计划，11月上半月新增购房客户较9月上半月减少了近四成，有效购房客户需求明显减少。另一方面，受购房需求减少的影响，业主“涨价惜售”销声匿迹，业主报价迅速回归理性，部分着急出售房产套现的业主开始主动降价，房价出现回落。

　　胡景晖预计，春节前，北京二手房市场网签量还将进一步下跌，房价在经历了环比涨幅收窄，局部区域房价回调之后，未来将迎来房价的明显回落。

　　据房天下数据研究中心，11月第4周，北京二手房每日分别网签1007套、877套、924套、619套、1257套、143套、92套，平均挂牌价格为55283元/平米。由于接近月末，市场成交意愿展现出短期回升趋势，但长期走势仍趋于微幅回落。热度方面，市场关注度仍以刚需为主，同时改善型关注度占据很大比例。

　　>>供应

　　纯商住宅的预售量大减

　　数据显示，2016年前9个月，北京纯商住宅月均新增预售项目量达到14个之多，而在9·30之后纯商住宅的预售量大减，10月仅4个项目取证，11月截至24日则仅有3个纯商住宅项目取得预售许可，而这一趋势将至少延续到明年一季度。

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，12月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中包括台湖银河湾、首创禧悦府等4个纯新盘，以及包括五和万科长阳天地、 北京城建(600266,股吧)·上河湾等在内的5个老项目后期。

　　从当前计划入市项目特征来看，急于在年底入市的项目以郊区居多，9个项目全部位于五环以外，其中六环以外项目超过半数，并且以中小户型为主，例如台湖银河湾主打53平米一居以及82平米两居，另外首创禧悦府、通用博园等项目中90平米以内中小户型占比也较大。

　　目前北京商品住宅存量超过八成位于五环外，六环外占比也达到将近四成。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，在持续性收紧调控的背景之下，随着置业需求的减弱，库存的压力将会持续上升，特别是郊区住宅面临着一定的市场风险。

　　北京调控新政中，明确提出加大土地市场供应，结合此前土地供应的区域特征来看，新增土地供应将以五环外甚至是六环外的郊区为主，再加上“90/70”政策，使得未来郊区为主战场的楼市供应中，中小户型商品住宅将会明显激增。除此之外，加大供应的政策性住房也与部分郊区项目的产品有所重叠。

　　而在当前，新房供给尚以中大户型产品为主，面向刚需刚改客群的中小户型住宅产品则较为稀缺，因此部分主力产品面积偏小、定位于中端置业需求的项目，在预期未来竞争压力加大的背景下，选择在年末小户型供应的断档期入市，也是寻求踏准市场节奏的机会点，在淡市回笼资金，储备能量。

　　另外，由于郊区项目定价相对偏低，因此在现阶段取证成功的可能性也相对较高，也是这类项目得以入市的原因之一。郭毅认为，随着年末中小户型、中低价位商品住宅的集中入市，将会对北京商品住宅的整体均价水平产生一定的下拉作用，届时，北京新房市场有望出现成交均价的结构性下滑。

　　>>市场观察

　　开发商忙创新产品

　　随着楼市新政出台，不少开发商日常工作发生改变，不少开发商最近在密集看盘，汲取经验，研发产品，希望明年能通过品质的提升和营销的创新在调控之下提升业绩。

　　在房地产行业，能否对市场有着清晰的判断几乎决定了一家房企的生存状况。开发商们每天最关注的也是政策的变化，进而影响企业的投资决策。

　　“这次调控的严峻程度，很多企业是预计不足的，再怎么重视这次宏观调控都不为过。这次调控力度超过之前每一次，是自上而下的，而且实行目标管理。”11月23日，在 民生银行(600016,股吧)主办的“中国不动产金融年会”上，融创中国董事长孙宏斌断言：“房地产行业再增长已经很难。”

　　“买对地方、买对时间”，是孙宏斌认为房企首先应该做好的事情，“要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位的不平衡现状，做好时间和空间上的选择。”

　　孙宏斌判断，房地产规模再增长已经很难，这时会加速向大企业集中。

　　对于企业来说，认清土地价值，投资上做好时间和空间上的判断，产品和服务上做好品质和品牌，“任何形势再不确定，企业的选择和发展都是确定的”。

　　全国篇

　　签约量刷新2016年春节后最低值

　　中原地产研究中心统计数据显示：截至11月27日，主要城市签约量刷新2016年春节后同期最低值，同比2015年11月同期跌幅达到了25%，整体看，市场在2016年9·30政策密集出台后，连续两个月出现了下调的现象。

　　在调控一个月后，随着签约周期的变化，部分城市因为限购末班车效应的集中签约释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象，特别是一线城市中上旬成交量下调21.4%。

　　市场降温现象明显。其背后一方面是调控不断收紧，对市场各类限制干预所产生的政策效应显现;另一方面市场供应大幅萎缩，进而对当前及后市的成交水平带来明显抑制。