项峥:房地产调控升级 热点城市住宅投资理性需重估

　　应该看到，城市中低收入人群货币财富向住宅不动产财富的转移，注定不是一个可持续过程。房价上涨实际上是财富转移的结果，如果城市中低收入人群都已经拥有商品住宅，那么商品住宅还需要卖给谁呢？如果房价高得连城市中产都颇感吃力的时候，那么谁还会有能力购买住宅呢？在这种情况下，市场有必要重新评估热点城市住宅投资价值合理性。否则不是投资，而是投机。

　　抑制楼市泡沫

　　要提高投资成本

　　不管承认与否，房地产与金融的高度相关性已经明显造成市场的逆向选择和道德风险。房价大幅上涨后，由于担心热点城市房价回到原点可能会引发金融市场风险不可控释放，反过来又坚定了市场投资热点城市住宅的决心和信心，这无疑又为房价上涨提供了持续动力。这就是催生资产价格泡沫的内在传导机制。因此，抑制房价泡沫最有效最稳妥的作法是减少房地产与金融的关联度，控制金融杠杆在房地产交易中的运用。而这势必又会抬高住宅投资的成本，降低住宅投资回报。

　　此外，也要提高住宅持有的成本。虽然国外经验表明，房产税可能不会起到稳定房价的作用，但房产税无疑会提高投资性住宅的持有成本，降低投资回报率，至少可以减少住宅市场房价炒作的热度。还有，热点城市短期内坚持限购、限贷政策，中长期需要通过财税、金融政策综合作用，比如商业银行在严格个人收入证明审查时，是否可考虑将个人所得税证明作为重要考虑，这无疑比现在通过律师电话查证更有效果，更接近实际情况。