中城联盟现任轮值主席世联行董事长陈劲松开讲,演讲主题《房地产的下半场与新机会》。陈劲松认为:全行业可能对本轮调控的力度以及结果估计不足;中国房地产走过30年后进入下半场,规则和逻辑都变了;下半场,地产会遭遇诸多黑天鹅;不过,150万亿的存量市场依然大有可为!
中国房地产已走过30年
规则要改了
此前有一段时间搞房地产论坛大家不积极,因为大家觉得没有什么好问的。现在大家又积极踊跃了,不是因为转型成功不成功,而是因为黑天鹅一个接一个到来。
最典型的就是:今年上半年房地产还一路高歌猛进,结果9月份“930”黑天鹅突然就出现了。
全行业可能对本轮调控的力度以及结果的估计不足。
过去,房地产经历了十几次调控,很多人因此不太在乎是否调控。但是本轮调控跟以往的调控是不一样的,情况发生了很大的变化。
中国房地产行业已经30年了。世界二字,“世”是时间,“界”是空间,“世界”就是时空。一世是30年。
“30年为一世而道更”,道就是规则,三十年河东三十年河西,中国房地产走过30年以后,规则要改了。
到了“道更”的时候,全行业必然面临一个根本的哲学问题——你是谁?你从哪来?你要到哪去?更具体一点说,就是房地产是什么?房地产从何而来,我们向何而去?
过去30年里房地产的逻辑
到今天已经完全变了
上半场有四个关键词:第一个是地方的土地财政;第二个是房地产的预售制度;第三个是持续的巨量增长(前年我们认为到了阶段性高点,结果去年立马破了前年的记录,今年从前三季度看,全年的销售额可能会达到十万亿,破去年的纪录一点问题也没有);第四个开发红利,没开发红利就没有地王!
上半场有四个市场背景:资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足;只有深刻理解这些背景,才能理解行业从何而来。
以资本为例,之前是资本稀缺时代,上个世纪80年代到90年代初,我们出台了一系列中国房地产的根本制度:政府没钱靠土地财政;开发商没钱靠预售;老百姓没钱靠按揭……
现在不一样了,资本稀缺变成了资产荒。大家不知道应该把钱投到哪里去。逻辑完全不一样,因此规则肯定要变。
城市化已经到了部分城市要限制人口的程度了。比如,北京要限制常住人口数。北京、上海的土地指标没有一年能够完成,这跟30年前是不一样的。
市场从供不应求到要去库存。以前基础设施不足,现在我们面临产能过剩。
以上是中国房地产从上半场走到下半场的过程中发生的变化。
没有产业支撑的城市
即便轨道交通发达也很危险
下半场的四个关键词:量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量;理解了这些变化,就能抓住市场的契机和创新的本质。
下半场是从量到质的时代,我们需要问什么是房地产,房地产是谁的问题。
2023-03-07 09:39
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