首先,城市变成大都市圈,大都市圈化跟原来的城市化存在区别;其次,过去我们讲的基本是增量,但其实存量也是房地产。这两个问题,都是下半场需要极度关注的。
在价值层面,过去买地卖楼的基本干法可能会发生变化。
非洲的摩洛哥经济只相当于中国的80年代,而且是一个农业国家,其两个主要城市,马拉喀什和卡萨布兰卡的房屋质量比中国差很多,相当于深圳的农民房,但房价在人民币12000每平米左右。因为这两个城市是核心城市。而那里的中国人也多,特别是华为、中石油等中资企业的人多。但是稍微偏远一点的地方,就卖不起价格了。
20世纪80年代的上海、北京、深圳这些一线城市,房价大概是3000到5000,只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。
因此,过去说的一线、二线、三线递进式的演化可能并不一定对,未来房价变化的核心逻辑将跟都市圈的改变紧密相关。未来一两年,在核心城市限贷限购的情况下,房地产的发展空间在于整个大都市圈,比如深圳外围的中山、东莞等;还有北京外围的六环到七环之间不限购不限贷地区。
不过,光看到都市圈中心的距离和交通也不行,轨道交通规律不一定是对的。以日本的户田为例,户田的交通非常好,在地铁沿线,半小时之内可以到东京市区,但是它没有产业,只是一个“卧城”,因此竟然是全日本房价最低的地方。
所以对于房企来说,如果在北上深周边的城市高价拿了地王,但缺乏产业支撑,即便轨道交通十分发达,也不一定卖得起价格。一定要轨道交通加产业才能让城市焕发活力。
全世界都是类似的逻辑,前面提到的马拉喀什,开车不到半个小时,就能到非洲部落,看到羊在树上,那是奇观,但那个地方的土地几乎一钱不值。
城市是创新的发动机,所有创新都发生在核心都市,包括所有房地产的创新,违背这个逻辑做事就很可能会头破血流。
核心都市是人群的大容器,有一个容器规律。纽约的华尔街跟中国城距离很近,高大上跟脏乱差挨在一块,看起来好像不搭,但二者形成互补,非常协调。
所有高大上之所以有效率,是因为有脏乱差,脏乱差让高大上凸显。因为只有有脏乱差的地方服务人员才住得起,进而能够低成本的提供24小时的服务。
同时,这也说明,即使是核心城市的房价也在分化,而且未来会越来越严重:一些资产在高速流动,另一些则根本就没法卖,只能租出去。
地产下半场可能会出现很多黑天鹅
地产下半场,极可能会出现很多我们以前预料不到的黑天鹅。首先是土地财政。
土地财政是中国房地产的根本制度,1987年拍卖第一块地,一直到现在,马上就满30年了。怎么变?值得大家密切关注。
其次是预售制度。
我们可能会从中国香港的预售制度,过度到欧美的预售制度,时间节点是2019年之前。
凭什么没交房就按揭?目前,开发商已经不缺钱了,为什么还要将预售作为融资手段呢?一旦预售制变更,那么房企的负债率会随之变化。
环保一定会从先进理念变成强制的要求。目前,加入绿色供应链的只有70余家房企。作为有先见之明的房企,应尽快加入绿色供应链,不环保就不采购。
围绕150万亿存量市场进行创新
市场依然很大
下半场服务红利最主要的变化是人的变化。
中国有两波人在房地产发展过程中起着极其重要的作用,一个60后,一个85后,而且这两波人通常是一家人,父子关系。但两波人的生活方式不一样。85后90后有撒娇派诗人,许多是富二代,家里有人出钱可以撒娇,这些人现在就是消费的主力军;而60后的群体退休,则可以推动整个养老产业的发展。研究中国的消费升级,只要研究这两波人就可以了。
我们以前讲究户型的模范家庭式,但核心区的资产泡沫化,几乎都不是模范家庭式。香港70年代卖出的的户型,全部在改造,变成劏房(打破原户型,分割出的小房)销售。因为价格太贵,如果过大的话,租也租不起。
未来,中国核心城市中心区的户型也会变。比如,客厅和厨房可能就不需要了,因为他们的时间不花在客厅,厅就没有用了;还有居住共享,美国试验证明,除了冲凉上厕所睡觉不能共享,其他都可以……一旦这样,户型自然要跟着改变……
更进一步的说,将来,内容会取代功能,因为基本的功能,大家都差不多,但是场景却是可以不一样的。
当然,所有的变革一定是要基于产权的分割的实现。房地产是不动产,不动的东西很难流通的。要能流通,要诞生一系列的创新,必须在房地产一系列的权利的分割的前提下,在共享的前提下,这是未来房地产一切创新的根本。
我国房地产的使用权、*押权、经营权和共享是一个公共制度。在国外,拥有一套房产会有一本公共契约,目前中国还没有,但未来一定有。
因为,所有的创新都需要在权利中加入规则予以约束。在不改变所有权前提下,还能改变使用权,照样能*押、上市流通,进而对其进行拆分。未来,我们需要高度关注房地产这个实体背后可以拆分的权利,这与房地产的新金融紧密相关。
目前新房市场每年销售额10万亿左右已经足够吓人,可是,我们背后还有一个150万亿的存量市场,空间非常非常大。
2023-05-22 10:36
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