马光远:多标杆地块重出江湖 如何搅动中国房价走势

　　一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

　　我们在政策出台之后，多次预判，市场的降温是必然的，无论是销售量，还是价格，都会出现回调。既然如此，为什么这些城市还会出现“标杆地块”。在我看来，天津、广州、武汉、长沙等地出现新的“标杆地块”，和这些城市房地产的基本面有很大的关系，绝非意味着中国房地产的预期再次逆转。众所周知，广州在一线城市中今年的涨幅并不显眼，甚至一度被发出广州是否还属于一线城市的质疑。在全国很多城市“疯了”的情况下，广州楼市一直比较安静，默默上涨，属于我所划分的没有危险的城市，而且，白云新城地块的位置也决定给了，在这个地方地价不可能太低。广州楼市和北上深三个城市比，最大的问题是真正的高价楼盘太少，如果在这个地块做高端住宅，相信不会有太大的问题。

　　再说武汉，过去多年，我们对武汉这个城市缺乏应有的尊重和关注。几个数据可以证明武汉这个城市多么与众不同：

　　一是武汉的人口，2015年是1060万，属于中部城镇化率最高的城市，这是总量。特殊的是这个城市的人口增量，最近7年内净流入人口从2009年的74.45万人增至2014年的206.49万人，到2015年已突破230万人。2015年一年增加的人口是230万人，增量全国第一；

　　二是武汉的房地产数据，2015年全国住房销量最大的城市是哪一个？你肯定想不到是武汉，2015年，武汉新建住房成交约22.4万套，较上年增长约25%，连续5年刷新年度纪录，全国第一，连续5年稳居全国三甲行列。从今年前三季度的销售情况看，武汉今年销售继续占据全国第一没有悬念。

　　三是武汉目前房价均价是多少？不到1万。这三个数字其实告诉我们，武汉尽管今年房价上涨迅猛，但潜力仍然巨大，人口的增量和人口的年轻化程度，包括目前不到1万的均价其实让武汉成为没有危险的城市之一。

　　至于长沙，过去我不认为是价值洼地，但在全国其他城市房价猛涨之后，长沙和西安成为了价格上真正的洼地，出现“标杆地块”也正常。

　　不要被个别城市的表现遮住了眼睛。我仍然坚持，中国楼市2017年降温是大概率，量价的调整会释放前期中国楼市的风险。个别城市出现“标杆地块”，不意味着楼市逆转，管理层不愿意，市场也不愿意。也千万别说什么“北京房价永远都不会跌，有13.7亿人撑着”的傻话。今天中国的房地产市场和过去最大的不同，一是基本面逆转，二是我们面临的货币环境的逆转，以前释放大量货币的同时，人民币也处于升值周期，房价是可以撑得住的，目前释放货币，但人民币进入贬值区间，对房价进一步上涨形成了极大的制约。影响北京房价最大的因素不是什么“十三亿人撑着”，而是极其变态的土地政策。在搞了近10个月的断供之后，好不容易推出几块地，最后搞成了开发商全部“自持”，这是人为在制造短缺和恐慌。是通过把温度计用胶带黏住的办法来控制不出“标杆地块”，实在可笑之极。