邓浩志:广钢楼面价破四万 土地盛宴后广钢板块前景

　　11月22日广州土地盛宴，广钢新城两块土地分别以楼面价3.6万元/㎡，4.1万元/㎡被保利地产收入囊中，该价格再次刷新广钢记录。

　　按地价计算，两个项目2年内入市，售价至少超过5万元/㎡才能实现盈亏平衡，但目前广钢新城整体均价不到3.5万/㎡，保利其在售项目网签均价也不过4万。

　　除了地价高于房价这个要素以外，广钢新城还面临着强大的内部竞争和外部竞争。

　　内部方面，广钢截至今年将总共有16个项目在售或待售，已经进驻的8个开发商全部实力雄厚；除此以外大芳村后续供应源源不断，广钢新城旁边的广船、广摩在内的两大旧改项目预计也是明年供地。

　　除了广钢、广船、广摩几个大旧改外，整个芳村还零散分布着10多个中小在售或待售项目，有住宅项目，也有商办产权的公寓项目。

　　所以整体而言芳村未来并不缺少房源。

　　广钢外部市场的竞争同样激烈，东面有一江之隔的广纸新城，西面是强势的佛山大千灯湖板块。这其中，广纸位于传统老城区，配套更成熟；而千灯湖不但以更宽松的限购、限贷条件吸引广州卖家，而且城市面貌更好，配套更加完善。

　　所以广钢不但内部竞争不断加剧，而且被左右夹击。

　　除去市场内外的竞争因素以外，广钢地块本身也面临着问题。我这个的身份不好细说，但广钢的竞争对手中X西关海项目最近的楼盘广告已经很好地把问题提出了。一切你懂的。

　　然而，内忧外患下保利却如此看好广钢，而保利又是那么成功的房企，所以矛盾很突出，很多人看不懂。

　　以我粗浅的理解：1、保利争取扩大其在广钢的统治力，利于整体造势；2、其看好广州楼市后续整体，水涨一定船高。

　　所以，我的结论是：广钢会涨，趋势所然；但涨幅不会高于全市平均水平。