陈真诚：十大因素推动房市调整 开发商别抱幻想

　　第七，不同层级市场间正逐级产生降价传导效应。

　　在一线城市与二三线城市、三四线城市这些不同层级的房地产市场之间，本文作者陈真诚认为，客观上存在着降价(或涨价)的逐级传导效应，彼此之间存在着时间差。也就是说，二三线城市的市场变化往往会比一线城市慢一拍，三四线城市的市场变化往往会比二三线城市慢一拍。

　　在之前房价上涨期间，不同层级市场间的涨价传导效应很明显。如今，房价已从一线城市开始下降，降价市势并已向低层级市场传导，降价传导效应正在不同层级市场间逐级产生。

　　近期，一线城市的房价下降趋势更为明显，更多的楼盘加入了降价阵营，如上海降价的楼盘占比近五成，北京、深圳多家楼盘降价。一线城市的降价潮，正向全国蔓延，目前已经传导到了二三线城市。在一些二三线城市，降价楼盘也已占到了两成以上。二三线城市从一线城市传导而来的降价潮，可能将对三四线城市形成更强的降价传导效应。在这种逐级传导的降价传导效应影响下，房价下降、市场整体下调的共识可能会在三四线城市突然被强化，深化调整的速度或加快。如此之下，接下来，三四线城市的市势，或将很快变得比一二三线城市更惨淡。

　　这种由一线城市向二三线城市传导再向在三四线城市传导的逐级传导效应，传导至最低级市场，引发其房价快速下降、市气快速转冷后，又会反向传导，即反过来影响比之层级要高的市场，并逐级影响，强化整个房地产市场深化调整的预期，推动整个房地产市场加速深化调整。

　　第八，民间借贷危机导致借款炒房者抛盘套现。

　　最近，温州再次出现企业资金链断裂、民间借贷危机升级的信号，鄂尔多斯房地产泡沫破灭、民间借贷深陷危机，本文作者陈真诚认为，这些可能使市场信心受挫，导致社会公众继续抽资，加大借款炒房者的资金压力，进而导致更多的投资投机客降价抛盘套现。

　　应该说，对温州等地的部分借钱炒房者来说，民间借贷危机的影响还没有真正到来。随着时间的推移，部分通过民间借贷借钱炒房者的借款期限可能到期或即将到期，房价下降后导致其所囤房屋资产贬值，可能加大其债权方更担心其偿还债能力而更加催促乃至逼迫着其及时归还借款，而房价下降、市场继续向下调整的当下，其所持有囤房如不有效降价则难以卖出套现以归还借款。于是，一些借款炒房者，或将加大降价幅度抛盘套现，以归还借款。当然，也许有一些炒房者，其所囤房屋如果加大幅度降价后出现资产财富值大幅缩水，或即便有一定幅度降价后依然卖不掉，不能或不够及时归还所有的借款，就可能引发系列社会经济问题。这或应该就是民间借贷的真正危机之处，目前来看民间借贷爆发真正危机的时期还没到来。

　　第九，地价下降影响房价预期。

　　各地土地市场日益冷清，成交地价持续大幅下降，将会进一步影响房价预期，导致更多消费者继续观望甚至弃购，开发商则可能放弃观望，加入到降价阵营。