房掌柜实探广钢新地块现状 业内：预计成交价格不低

　　10月底，广州连续两周共挂出19宗地，其中之前在土地市场三次卖地出让11宗的广钢新城，今年年底也再度有新地推出，包括2宗宅地和一宗商业地块，总起拍价约为71.7亿元，楼面价均达到2万元/平。然而，本次出让宗地都设置了最高限制地价，土地出让保证金也上调至50%，业内人士认为，本次广钢卖地相应设置较高的出让条件，对防止房企将地块过分炒高有帮助，但地块所在区域和起始楼面价决定了成交价格不会低。

　　广钢新城再度推地 挂牌起始价达2万元/平

　　10月20日上午，广州市国土房管局挂出11宗地，其中荔湾广钢新城推出2宗住宅地，总起拍价为44.19亿元，容积率在4.8-6之间。其中AF040219地块为纯宅地，起拍价17.25亿元，楼面价为21218元/平。设置有最高限制地价，为250156万元。需配建AF040220地块（小学用地）、AF040221地块（公园绿地），并在建成验收合格后无偿移交相关部门。

　　而AF40206地块则为商住用地，以26.93亿元起拍，楼面价2万/平，最高限制地价为390555万元。

　　仅过了一周，10月26日广钢新城再度迎来新宅地挂牌，为AF040224地块，其宗地面积为35304.8平，容积率3.9，计容建筑面积137688.5平。挂牌起始价27.5亿元，楼面价2万/平，最高限制地价为399297万元。位于广钢中央公园第一排南侧。

　　此外，受让人须按规划配建原芳村高尔夫AF030654地块（医疗卫生用地），并在建成验收合格后无偿移交相关部门。

　　实探广钢新地块现状 交通出行并不方便

　　从地图可看到，本次广钢新挂牌的三宗地非常靠近，与并排的融穗华府、海德公馆、深振业、金茂府项目相对，其中AF040224地块位于广钢中央绿轴旁。

来源：合富辉煌研究部

　　房掌柜通过实地走访了解到，目前广钢新挂牌地块仍处于空置状态，而广钢新城已卖出的宅地项目如博雅1898、金茂府、深振业等正处于施工状态，有不少施工车辆经过，周边也是尘土飞扬。

北大资源博雅1898

珠江金茂府

深振业广钢项目

　　房掌柜顺着开拓路进入观察，其中广钢公园中央绿轴旁可观望AF040224地块周边原貌，目前土地基本平整，但仍有杂草及搁置的钢铁废料。

AF040224地块旁广钢公园中央绿轴周边现状

　　而从另一个角度去观察新地块，则需从芳村大道转东朗大街进入，沿途均为旧村居或旧厂房，配套较落后，地块可观望到对面金融街融穗华府项目，但周边杂草丛生。

广钢新城AF040224地块现状

　　本次房掌柜实探广钢新出让的新地块，虽然紧靠广钢公园中央绿轴旁，但却离西塱、鹤洞地铁站更远，项目所在位置远离交通主干道可避免噪音困扰，享受更安静的居住环境，但交通出行则并不如金融街融穗华府、中海花湾壹号等项目方便。此外，目前地块周边配套仍非常落后，发展起来仍有待时日。

　　广钢两年内三度卖地 本次出让条件提高

　　回顾广钢新城首批地块出让已过了两年多，如今三次卖地共出让11宗，分别由中海、金茂、北大资源、金融街、华发、保利、深振业、葛洲坝拿下。

　　早在2014年2月21日，广钢一期出让5宗地块总成交价达155亿元，而最高楼面价达23546元/平；到2014年9月29日，广钢再度推出6宗地块，总成交价为122亿元，有地块以1.4万/平的起拍价成交；2015年11月30日，三度现身的广钢，拿出了中央公园以南的两宗地地，政府将61亿元收入囊中。

广钢新城三期拍地一览表

　　目前，广钢已先后推出中海花湾壹号（网签均价3.4万元/平）、金融街融穗华府（网签均价3.1-3.3万元/平）、葛洲坝保利曼城（网签均价3.1-3.3万元/平）、保利葛洲坝海德公馆（网签均价3..5万元/平）、北大资源博雅1898（网签均价3.2-3.3万元/平）、珠江金茂府（网签均价3.8万元/平）等项目，房掌柜从近期网签价来看，项目多集中在3.1-3.8万元/平之间。

　　此外，广钢一期仅有深振业尚未亮相。房掌柜也向深振业方面核实得知，深振业广钢项目根据工程进度安排，计划将于明年推出，售价未定。

　　值得一提的是，广钢三轮拍地拍出最高价为2.35万元/平，最低价则为1.4万元/平。本次推出两宗宅地及一宗商业地，其楼面价均达到2万元/平，预计很有可能超越以往楼面价。

　　但需要注意，此轮推出的地块中，宅地保证金都从以往惯例的20%提升至50%，例如广钢新城AF040224地块挂牌起始价为27.5亿元，竞买人拍地前就需缴纳近13 .8亿元的保证金，提高了开发商的入市门槛，而且住宅用地都设置有最高限价。

　　合富辉煌研究部分析指出，广钢本次推出地块配建要求较高。其中AF040224地块要求拿地企业必须按规划配建原芳村高尔夫一块医疗卫生用地，建成验收合格后无偿移交相关部门；同时地块自身亦有约6000㎡公建配套要求（其中包括一个约4000㎡的幼儿园及600㎡的托儿所）。地块内部现状运输铁路为工业遗产推荐文物线索，要求尽量保留。

　　而AF040219地块限高120米，受让人须按规划配建AF040220地块（小学用地）、AF040221地块（公园绿地），并在建成验收合格后无偿移交相关部门。至于公共配套要求，则需配建星光老年之家、居委会、物业管理等。

　　业内人士：广钢新宅地成交价格不会低

　　在目前政府调控下，业内人士认为本次土地出让通过设置最高限制地价和调高保证金比例，目的是为了防止过度炒热地块价格。

　　克而瑞首席分析师肖文晓分析称，抬高保证金对开发企业短时间筹集资金的能力提出了很高的要求，有些企业迫于资金情况或有可能放弃对部分地块的追捧，可以分散资金的流向，对于防止单一地块被大量资金过分炒高是有帮助的。

　　肖文晓指出，比起原来起拍楼面价最低定在1.4万元/平的广钢地块，本次推出的住宅地块的楼面起始地价都超过了2万元/平，稍微优质一点的地块都不便宜，可见主管部门也认同，广州的土地价格是由广州的城市价值和市场价值所决定，市区内日益减少的土地供应也决定了土地的价格。

　　“本轮出让的住宅地块保证金均由20%上升至50%，这限制了开发商大量拍地的可能，也能有效防止开发商集中抢地造成高价地出现。”合富辉煌首席市场分析师黎文江分析：“本月大量地块推出给了开发商较多的选择空间，能有效减少高价地的出现，这对减少购房者的恐慌入市是有利的，加上政府严查开发商炒作型宣传，本次就算有高价地出现影响也不大。”

　　方圆地产首席分析师邓浩志则预计，虽然广州年底推地受到政策调控冲击，本次地块出让结果非常关键，成交价格“稳定”市场预期就稳定，楼市才能够稳定。但以8月芳村拍地达3.7万元/平，长岭居拍地2.7万元/平这个楼面价作类比，此次推出的土地都会以较高的价格成交。