钱辰炳：房价跌跌的不够爽快 取决本地户籍人口

　　老百姓现在茶余饭后最关切的话题是什么?是近段时间楼市交易量下跌，对吧，那房价呢?

　　我有些业内的朋友，都是第一线的工作人员，从他们各自公司楼盘的数据来看，沈阳房价确实没什么跌，所以大伙的观点都是比较一致的，也就是说交易量是大幅下挫的。但是房价，也不能说完全没有跌，就是跌得没那么爽快，和2008年时楼市量价齐跌的情况是不一样的，有点阴跌的感觉。

　　为什么会这样呢?2010年以来，中央政府出台了一系列房产调控措施，包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段，然而直到近期房价才开始停止上涨态势，并出现松动。国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中价格环比下降的有19个，同比下降的城市有5个。在价格下跌的城市中，环比价格涨幅均未跨越1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个。同比涨幅在5.0%以内的城市有48个。这也是2009年以来，连续三个月出现了过半城市房价环比止涨，部分大型开发商在9月底就开始了采取实质性的降价措施，继率先举起降价20%的大旗之后，富力地产再次宣布下调全年销售目标20%，成为首个下调销售目标的一线房企。9月25日，外资投行黑石集团将所持有的上海Channel one购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，抛售了近15亿元的地产。

　　据悉，这是黑石集团首次从中国房地产投资中撤出，两天后，国际评级机构标准普尔发布研究报告称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将会加大。面对限购令和信贷紧缩双重夹击下的房企资金链，开发商的支撑力和供应力将会发生怎样的变化呢?

　　所以今天我就做一个分析，为什么房价只是小小的阴跌，而没有如市场所预期的大幅下跌。首先讲一个非常有趣的数据，2011年上半年的情况和2008年第二季度房价快速下跌的时候情况可以说是一模一样，以2008年第二季度为例，当时投资的增速，房地产投资增速是34%，可是五大核心城市呢，7%。因此，当时的状况为什么造成房地产几乎崩盘，就是由五个核心城市首先领跌，然后波及到其它地方二三线城市。今年上半年，情况有惊人类似，2011年上半年投资增速33%，以北京为例，从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%。上海由2011年的35%跌到2011年上半年的9.4%，拿这个数据和2008年相比，又是从一线城市开始领跌造成整个房地产市场的下降。而这一次，房地产市场还供大于求。

　　按照这个说法的话，那应该是楼价快速下跌呀，可是现在只是小幅下跌，拿第二季度为例跟2010年比，只有14个城市第二季度比2010年下跌了11.1%，五个核心城市，只下跌了3.8%。整个成交价格并没有像我们所预期的大幅下挫，而且3.8%这个数字几乎可以忽略了。

　　以沈阳为例，我发现沈阳本地户籍的购买房子数量和之前相比只下跌7.1%，那是非常少的，也就是说沈阳从2008年到2010年，大概每一年成交的房子中，其中40%是一手房，60%是二手房。也就是说，如果说开发商想降价的话，它只有40%冲击效果，可是60%来自于谁呢，来自于二手房。我们沈阳限购令允许沈阳市户籍老百姓可以买两套房，二环以外不限购，因此很多人还有能力再买第二套房，因此这整个需求并没有受到大幅打压，他还是可以买。买房需求没有呗完全的限制住，最多也就是二环以内的楼盘死翘翘呗，可是现在沈阳70%左右的楼盘都在二环以外的。

　　因此沈阳房价跌不跌得看二手房的价格，二手房价格跌不跌不是看地产商，要跌只在被限购那地方跌，二环内的话要看谁，要看60%这些有房子的老百姓，他们要不要跌。那我请问你，他们有什么意愿，除非像2008年一样整个信心崩溃，整个市场崩溃，他有可能大幅降价求售，可是我再请问你，如果目前没有像当时信心崩溃呢，我请问你，他有什么理由大幅降价。