中介协会：近郊楼盘成交屡创新高 租金回报率居首

　　在经济增速放缓、股市动荡的大时代中，房价却依然在不屈不挠的向上，相互映衬下，房产似乎成为了众人心目中最稳健的投资方式，除了通过买卖赚取差价获得收益外，出租房屋同样可以获取回报。在广州，地段、配套优越的市中心房源有着庞大的租赁需求，但高企的房价也拉低了租金回报率。而近年来新盘供应丰富的外围近郊区域，网签成交量屡创新高，同时楼价却尚处于价格洼地，在这些区域置业出租开始走进购房者、投资者的视野。由于区位、配套等方面的差异，外围区域不同楼盘的出租回报率也各有高低，总体约在2~3%不等的水平。下面，我们将通过一系列数据，对比外围区域及各大楼盘的租金回报率。

　　一、广州租金回报率位居一线城市之首

　　在一线城市，大量的外来人口依然在不断涌入，然而，高企的房价让置业变得遥不可及，更多的外来务工人员只能选择租房，所以租赁市场的实际需求仍然非常旺盛。国家统计局最新公布的数据显示，全国租赁房房租价格已连续7个月上涨，8月环比涨幅也保持在0.4%的较高水平，房租价格或成为今后物价篮子中新的不稳定因素。2016年8月，一线城市中北上广深房屋售租比如下：

　　据数据显示，假设当前房价和租金不变的情况下，北京、上海、深圳、广州分别需要643月（53年）、676月（56年）、729月（60年）和460月（38年）收回投资成本。可以看出，广州的售租比相对其它一线城市较低，可以更快地收回投资成本，而租金回报率相对其它一线城市也较高。但是与5年期贷款基准利率4.9%对比，仅为2.61%的租金回报率并不具优势，租金回报率无法跑赢房贷利率。

　　二、外围各区租金售价大调查

　　1、番禺区

　　番禺区大盘林立，生活配套设施完善，是外围区域中房地产发展最为成熟的区域，租金价格一直较为稳定，但买卖价格却一直走高，因此租金回报率并不高。通往番禺市桥的地铁3号线是广州最繁忙的地铁线之一，因此地铁沿线的楼盘也颇受欢迎。由于番禺地域广大，许多楼盘都不在地铁沿线，需要接驳公交，所以这些楼盘同等户型租金会比地铁沿线的大约低500~1,500元/月。

　　位于市桥板块的金海岸花园离地铁3号线番禺广场站有四个公交车站的距离，小区环境及周边配套比较成熟，较受租客欢迎，出租情况良好。目前套均租金约为2,389元/月，其租金回报率约为2.39%。

　　位于洛溪板块的锦绣半岛距离市中心较近，上下班高峰期经常塞车且公交接驳地铁的时间较长，但其拥有江景资源，楼间距大且绿化率高，租金相对其它两个楼盘较高，租金回报率达2.88%。同时，锦绣半岛买卖也十分活跃，9月成交宗数居番禺区的前列。

　　广州亚运城毗邻地铁海傍站，该站未来计划交汇地铁3、4、8号线，目前已开通4号线，现时租金及售价相对仍较低。相比起其他两个楼盘，广州亚运城套均租金为1,979元/月，二手售价也仅为12,379元/㎡，租金回报率为2.40%。

　　今年，横穿番禺的地铁7号线将投入使用，开通后，可以将3号线的部分客流压力分担至2号线和4号线，也可以为番禺带来更多租赁需求，并有望带动租金继续提升。此外，万博中心板块已逐渐成型，作为番禺区CBD将为整个区域带来更多白领客户，这部分群体收入相对稳定，属于较优质的客户，有利于增进附近多个楼盘的租金回报率。

　　2、增城区

　　增城区面积约占全广州的1/5，拥有广州最年轻的国家级开发区，可为城市拓展、产业转移提供广阔的空间。按照规划，到2020年，增城将可以容纳规划服务人口235万，并建设成为规模适中、宜居宜业、具有吸引力与竞争力的生态城区。

　　在增城连续热卖多年的碧桂园凤凰城，因其高性价比及完善的配套和交通，使得每次推盘几乎都成为“受捧盘”，是众多白领首选的置业之地。租赁方面，碧桂园凤凰城的套均租金约为2,252元/月，售价为14,168元/㎡，租金回报率仅为2.38%。据前线经纪人反映，楼盘规模较大且知名度高，并有完善的生活配套设施，比较受周边租客的欢迎，但同时因为租赁盘源非常充足，因此租金长期以来较为平稳，上涨幅度不大。

　　翡翠绿洲一直是增城买卖热销榜的前三名，项目规模大，开发也已经有十几年的时间，生活气氛较为浓厚，但其配套不如碧桂园凤凰城完善，租金及售价也略低。目前套均租金约为1,788元/月，售价约为10,332元/㎡，租金回报率可达到2.60%。

　　近几年来，增城楼市上涨较快，但租金涨幅相对平稳，于是出现了租金回报不高的现象。但随着地铁21号线的开通，相信会吸引越来越多的人群到此租赁居住，因此增城的租赁市场前景长线看好。

　　3、萝岗区

　　2014年2月，广州市公布行政区划重大调整方案--原萝岗区和原黄埔区合并为新的黄埔区。近几年来，随着政府千亿打造下不断完善的交通、基建和社会配套，灵活的企业和人才奖励政策，中新知识城“配套先行”的政策优势，令萝岗不断吸引更多能创造高值GDP的世界500强企业和世界级人才进驻区内，不断加大区域内的租赁需求，促进物业持续升值。

　　保利香雪山地处萝岗新中心区核心地段，周边重大市政项目云集，区位价值较高，且四面环山，生态环境优越，其租金及售价均较高，套均租金可达到2,836元/月，售价为21,273元/㎡，租金回报率仅2.00%。萝岗区其它大型楼盘如中海誉城、万科东荟城的租金回报率也均在2.25%左右，普遍较低。

　　萝岗区相比其它外围区域，最大优势在于高新顶尖企业云集，发展极具潜力，这些是房地产市场的亮点所在。伴随着区域的不断发展完善，未来房地产价值仍看高一线，同时高新企业对员工的租金补贴，亦为区域租赁市场赋予了向上动力，租金长线来看预计会有不同程度的上涨。

　　4、花都区

　　得益于产业人口的逐渐增长、地铁的建设以及中心区外溢客增多等多重利好，近两年花都区的租赁市场有明显的提升。

　　雅宝新城是花都区二手成交最活跃的楼盘，网签量经常在区域内排行第一位。小区周边配套及自身配套均较齐全，购物饮食方便，且拥有中山大学附属雅宝中学的教学资源，而紧邻主干道是优势的同时也降低了居住舒适度。目前楼盘套均租金大约2,011元/月，售价约为11,000元/㎡，租金回报率达2.74%。

　　美林轩逸受捧以其高实用率及绿化好的优势，套均租金可达到2,243元/月，售价约为10,532元/㎡，租金回报率高达3.19%，相对较高。

　　花都区府板块，是以花都区人民政府为核心的中心区，区域的中轴线贯穿整个板块，无论是购物、教育，还是医疗资源，都相当成熟。因此，区府板块是本地工作、生活人群最热求的购房板块，同时也因为交通便捷，吸引不少在白云区工作的上班族在此置业。而路段价值高使得板块楼价一直不低，并基本呈现每年稳步上涨的势头，物业保值性较好。如锦东花园，售价从2011年的1.2万元/㎡，上涨至现在的1.7万元/㎡，套均租金约为2,202元/月，然而由于租赁需求有限，楼盘的租金回报率并不高，只有1.94%。

　　5、南沙区

　　自南沙自贸区挂牌之后，将区域价值推至前所未有的高度，投资需求呈现不断上涨的态势。而随着自贸区的逐步发展，相信将为南沙带来产业升级、人才聚集、消费力水平提升及房产需求增加等各种利好。

　　万科府前一号售价为10,771元/㎡，平均租金2,045元/月，租金回报率为2.85%，而前线数据亦显示，楼盘目前放租单位相对南沙其他楼盘较多。但由于区域整体配套尚未成熟，因此虽然万科府前一号处于南沙的中心地段，生活气氛仍不浓厚。

　　广晟海韵兰庭毗邻地铁4号线金洲站，多条公交线路汇聚，生活便利；但与此同时，其距离广州市中心有一定距离，周边配套仍待完善。楼盘租金为1,782元/月，租金回报率为2.91%，追得上广州平均水平。

　　现时南沙的租金水平，主要还是看地段还有配套，有些楼盘因为靠近金洲老城区，租金水平也较高；但有些楼盘位于新开发区，地铁未完工且配套跟不上，租金自然也相对滞后；还有些楼盘虽然处于新开发区，但其位于地铁旁，相信租金水平将会在地铁建好后有所提高。

　　目前，由于租赁市场的价值仍被低估，导致租金回报率持续走低，而部分外围区域配套的尚未完备，也影响了租值。但从长远看，一方面，国家加大了对租赁市场的支持力度，很有可能成为提升租金回报率的一个契机；另一方面，在规划的推动及配套建设的逐步落实下，相信选择丰富的外围区域未来能够吸引客源流入，引领租赁市场起飞。

（完）