黄祖斌：2012年房地产调控政策很可能放松

　　中国指数研究院的数据显示，中国100个城市的住宅均价在11月已经第三个月出现环比下跌的情况，并且跌幅扩大。而国家统计局的数据显示，10月，全国住宅均价首次出现环比下跌。由于统计方法的不同，因此两者数据虽然有所差异，但显示的事实是一样的：重重调控房价的政策压力，终于大过了基于房价继续上涨100年不动摇的上涨预期而产生的旺盛的购房需求。很显然，如果政策继续坚持，房价只有下跌的可能而没有上涨的可能。

　　不过，虽然住建部刚刚表示，一些城市年底到期的限购政策要延续，但种种迹象表示，2012年，在越来越多的房企HOLD不住以后，调控政策却有可能明显放松。

　　1日至2日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在中共中央政治局委员、天津市委书记张高丽陪同下在天津考察。考察时李克强表示，要地坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施，巩固调控成果，扎实推进保障性住房建设和棚户区改造，增加普通商品房供应，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。

　　而国务院总理温家宝11月6日曾在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。 温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　很显然，李克强副总理与温家宝总理对房价的表态是不一样的，尤其令人深思的是，为什么温家宝总理要在俄罗斯那样讲，而不是在国内。

　　还有一个值得注意的问题，上周五，有媒体报道称，11月24日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办“房地产金融风险管理”座谈会。就当前房地产市场形势，会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。报告认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

　　中国房地产市场的需求就象一个瘾君子单次吸毒的量，长期以来，真正有需求的所谓刚性需求，有购买力来满足需求的比例已经越来越小，而市场的供给却越来越大。而由于上一次新生人口高峰的下降，未来购房适龄人口的数量越将长期下降。这就是为什么今年是连续第三年出现高考报名人数下降的现象的根本原因。不久前看到，10年后，20-24岁的新增就业人口的数量，将只有现在的一半。

　　中国从几年前开始，新房成交量中的三分之一以上，其实是由富人的投资需求来消化。一旦住房长期上涨的预期动摇，甚至逆转，则不仅富人没有兴趣消化存量库存，而且会加入到抛售的行列。预期未来房价要跌，哪怕只有5%，如果早一年抛售，哪怕存银行定期，加上物业费等各种支出，就是10%的收益，为什么不抛售?因此，明年商品住宅是很有可能出现价格大幅下跌，成交量继续萎缩的局面。这时，就是房地产调控政策放松之时，首先放松的，很可能就是限购政策。

　　自去年以来，所谓房价在放松调控后的“报复性上涨”，一直是很多人的预期，连吴晓灵这样的人都这样讲，真是比较有趣。如果没有2009年近10万亿的新增贷款，和大幅降息后，购房贷款再较基准利率打七折，怎么可能有当年的上涨?更何况，一个吸毒成瘾的人，总有一天再大剂量的毒品，都不能挽救他的死亡一样。美国现在30年期固定利率房贷利率较2006年跌了一半左右，美国房价跌了三分之一左右，现在美国很多地方同样一套房产的购买成本要低于租赁成本，但美国楼市还是半死不活。

　　所以，除非中国货币政策再次象西门庆或是陈冠希的腰带一样松弛，否则即使限购政策放松，房价也不会重新上涨。中国房价如果能在未来五年内，每年小幅下跌10%，就是天佑中国了。