华发股份北方造城水土不服 复制珠海模式遭遇滑铁卢

　　2016年上半年，华发股份（600325.SH，下称华发）的销售额为205亿元。其业绩构成显示，大本营珠海占比近七成，上海、武汉、大连等其他城市合计销售额占比仅为三成，亦显示着华发各城市业绩贡献的不均衡，尤其是其在北方市场的表现就更是差强人意。

　　有业内人士表示，在北方市场，华发原本设定了“复制造城”模式，欲将珠海华发新城模式移植到北方，但却因销售低迷而水土不服。

　　2010年前后，不满足于偏安一隅的珠海本地开发商华发进驻大连，这也是其全国战略扩张的一次布局。

　　当时，大连市旅顺口区政府聘请时任华发股份董事局主席、华发集团董事长的袁小波担任大连旅顺经济开发区管委会顾问。

　　华发则一口气在大连拿下三块地，雄心勃勃投入大连新城建设。截至2016年6月30日，华发股份已对大连的3个项目（华发新城、华发四季和华发绿洋山庄）累计投入33亿元。

　　如今这三个项目的进展基本陷入僵局，并未能给华发带来预期的可观利润。

　　进驻大连被套牢

　　令人意外的是，华发2010年前后在大连获得的两宗土地，在2016年的半年报上仍显示“在建”。

　　同时，华发在大连的首个项目——华发新城目前仍处于“在建、在售”状态，且在售房源有449套被限制销售。详见《华发股份449套房源被限制销售高价地入市遭遇政策收紧》一文（http://bj.fzg360.com/news/201608/91062_1.html）。

　　时间过去了6年，华发在大连的布局被公司内部称为：大连项目已不是回款快慢的问题，说白了是砸在了手里，就像股票被套牢一样。

　　如果说华发在大连陷入僵局，那么其他房企是否同样水土不服？据悉，在与华发同期进驻大连的房企中有龙湖、保利和世茂。

　　对开发商而言，进入新城市，“地段”往往是决定其成功与否的关键因素。

　　在进入大连市场时，保利将项目定位于市区，世茂将项目定位于旅顺城区，龙湖则仅在拿地阶段介入，后期未参与开发。

　　但华发新城项目却定位于旅顺经济技术开发区——距大连市区约60公里。

　　旅顺经济技术开发区成立于1992年，21年之后的2013年方才晋升为国家级经济技术开发区。对于大连这样的北方三线城市而言，其开发区的发展速度和规模远远不及深圳、珠海等城市。

　　截至2014年，旅顺经济技术开发区人口规模仅10万人，园区规划面积88平方公里。据中国经营报此前报道，2014年旅顺开发区被称为“睡城”，多个小区开灯率不足10%。

　　“睡城”的说法也得到华发新城一名女销售人员的认可。她说，旅顺口经济技术开发区的房地产行业一直是买方市场，入住率很低，2014年尤为突出。

　　也就是说，市场大环境是导致华发新城近年销售业绩不佳的另一原因。

　　中指院发布的2016年上半年《70城库存报告》显示，大连存销比为16，库存面积同比增幅35.1%，去库存压力较大。

　　在销售均价层面，中指院《百城价格指数》显示，大连8月商品房均价1万元/平方米，环比增长仅为0.82%。