华发股份北方造城水土不服 复制珠海模式遭遇滑铁卢

　　大连华发新城销售不畅并非个案，建筑规模达56万平方米的包头华发新城同样面临销售困境。谈及华发进军北方市场遭遇滑铁卢，业内人士将其类比为：橘生南国为橘，生北国则为枳。

　　当年华发进入北方市场时，企业内部勾勒的蓝图是“复制”、“造城”，其模板则取自珠海华发新城。

　　在华发内部，珠海华发新城一直被视为标杆。旅顺经济开发区与珠海山河西岸的地段同为相似的滩涂，因此“复制造城”被认为可行。

　　所谓水土不服，大连华发新城就是一个例子。房掌柜了解到，大连华发新城项目一期非毛坯修房源均价为7500元-8000元/平方米，而时隔6年之后，该项目二期的均价仍维持在这一水平。该项目一销售人员说，项目能保持不降价，已经算不错了。

　　销售周期拉长、回款速度变慢，开发商继续建设的动力自然不足。2016华发半年报显示，公司在大连的投入明显收缩，三宗地中的另外两宗始终处于“在建”状态。

　　在售的华发新城，情况同样不容乐观。旅顺房屋登记管理中心负责人表示，该项目房源被限制销售存在两种情况——在建工程抵押和查封。换句话说，华发新城被限制销售的449套房源，无法与客户签订购房合同。

　　在建工程抵押大多因开发商资金周转困难所致。易居研究院研究总监严跃进分析认为，在建工程抵押是开发商为获得继续建造资金而采取的措施，但利用不当则存在一定风险。

　　这里的风险指的是，开发商为了降低开发成本，在施工过程中可能会有偷工减料、以次充好、以劣充优等行为，从而造成质量隐患。

　　与华发新城一期不同，华发新城二期大部分为毛坯房，仅有43栋、48栋、60栋、61栋合计4栋楼为非毛坯修。而此前，华发在进入大连市场时，最大的卖点即为非毛坯修。

　　对此有分析称，毛坯出售可能是房企为降低开发成本而采取的一种措施。但该项目销售人员则表示，二期毛坯出售的原因是，非毛坯修不再适应市场需求。

　　业绩结构一支独大

　　2016年8月30日公布的华发半年报显示，公司销售额205亿元，同比增长508%。其中，大本营珠海销售额141亿元，占总销售额近七成，上海、武汉、大连、包头、沈阳等地合计仅占3成。

　　这样的业绩结构，对希冀成为一家全国品牌房企的开发商来说，并不是一个好消息。

　　在拿地方面，华发今年上半年同样谨慎，在全国仅获取3宗地块。其中，珠海金湾地块总价3.29亿元、苏州姑苏胥江地块17.15亿元。另外，苏州虎丘地块由华发与泰禾联合拿地，总价30.36亿元，华发的权益占比为50%。

　　而在华发股份董事会秘书侯贵明看来，公司上半年在销售和拿地方面的表现，均超出了预期。

　　早在2008年，华发即开启第一轮全国扩张战略，在沈阳、大连、包头、盘锦等北方城市落地。时间证明，这一轮扩张并不能称为成功复制。

　　受北方城市项目的影响，2012年华发股份毛利率平均值被拉低。其中，珠海项目毛利率为56.6%，包头项目毛利率为27.4%，大连项目毛利率为15.7%。

　　2014年，华发重新调整战略布局，开始转战一二线热点城市，并在广州、上海、武汉、珠海、南宁等城市拿地。

　　但不容乐观的是，截至2016年上半年，华发仍凭借大本营珠海的销售额提升公司整体业绩。而在其他的布局城市，华发的销售业绩仍差强人意。