探秘广州亚运城：6年发展迎“蜕变” 房价却仍企稳

　　北京时间8月6日，随着奥运圣火的点燃，2016年里约奥运会迎来正式开幕。在对绿色、环保、走心的开幕式拍手称赞的同时，不少人也对这届被戏称为“里约大冒险”的奥运会“槽点”表示质疑：从筹备到进度的缓慢，从巴西的经济危机到开幕式的预算削减，还有运动员村的住宿环境等等。

　　对比之下，曾在2010年举办过亚运会的广州来说，则是见证亚运城从规划到落实再到发展的阶段。六年过去，如今广州亚运城现状如何？与里约奥运村“吐槽”与质疑相比，目前亚运城居住情况又是怎样？房掌柜通过实探来获得答案。

　　作为当时番禺荒芜的处女地，亚运城随着2010年广州亚运会的举办而迎来建设改造，这一项大型工程项目用地面积2.7372平方公里，主要分为运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园等七大部分。

广州亚运城规划效果图

　　广州亚运城位于莲花山南麓，莲花水道西岸，京珠高速公路及地铁四号线以东区域，除了拥有南沙港快线（南段）和京珠高速公路，可通过已开通的地铁4号线海傍站到达。值得一提的是，里约地铁4号线在开幕的前一周才宣布通车，而广州地铁4号早在2006年年底开通，到珠江新城的中心地段车程需要50分钟左右，据悉未来还将有3号线延长线通过于此，此外还有番160、番162、148B等公交途经。

地铁4号线海傍站

　　目前亚运城交通仍未算“四通八达”，但相比里约乘车都有可能遇到枪击抢劫、游行堵乱等情况，亚运城的道路不仅宽阔而不拥堵，也更加安全。

亚运城路面交通状况

　　与2010年相比，如今亚运城向社区方向发展，商业、教育和医疗等配套逐步跟上。地铁海傍站出来便拥有金嘉商业城及流动商贩临时疏导区，可满足各类生活需求，但进入住宅区生活配套则相对欠缺，媒体村及运动员村附近的运动员国际区虽然拥有集中式商业中心，但进驻商铺相对冷清。据悉，亚运城未来还迎来300万平方米的金龙城财富广场，将会填补亚运城各住宅小区商业配套不足的问题。

地铁海傍站附近的金嘉商业城及流动商贩临时疏导区

运动员国际区商业中心

　　教育方面，目前广州亚运城已经投入使用的学校有加拿达国际幼儿园、运动员村幼儿园、亚运城小学、广铁一中番禺（亚运城）校区等，而医疗方面，社区内的三甲医院广医四院也已投入使用。

广铁一中番禺（亚运城）校区

广医四院

　　在最根本的居住方面，与里约运动员村住宿出现漏水、漏煤气、电路缺陷和设施简陋等各种问题不同，广州亚运城的居住区则能满足赛时各国运动员的居住、生活、训练、休闲和娱乐的场所，人均居住面积约26平方米以上的宽敞的住宿条件，每套公寓都拥有入户花园、超宽露台、简易厨房，卫生间设施，每栋运动员村住宅设天空会所及天面花园，优质的居住环境在当时举行亚运会的时候并没有遭到吐槽。

亚运城运动员村小区

　　如今，亚运城早已变为住宅区给市民居住，十万人的居住大区经过六年的发展，目前已形成庞大的居住社区。从媒体村到运动员村，再到崭新的天誉，房掌柜随机采访的居民都对亚运城的居住环境表示满意。而就在这周番禺经历的“妮坦”台风肆虐，居民也表示并有出现停电、漏水等严重问题。

亚运城媒体村小区

　　然而，经过六年的“洗礼”，亚运城不少住宅却也呈现岁月的“痕迹”。媒体村及运动员村的住宅外立面已不再“崭新”，部分阳台甚至出现锈迹，更有外墙脱落的情况出现，而较新的天誉楼盘仍保持崭新的“面貌”，但有一期的业主表示，天誉推出的三、四期在高层住宅方面的施工质量相比亚运会时期开售的一、二期要差一点，而位于地铁海傍站附近的亚运城5号住宅新品，目前仍在施工建设当中，未来居住质量如何仍有待考究。

亚运城已有住宅外墙脱落现象

　　对比巴西奥运会犹如“里约大冒险”般的安保问题，广州亚运城则显得安全可靠，不仅保证了运动员的人身及财产安全，居住在此的居民也能感觉安心。房掌柜走访发现，公共区域不时有安保人员巡查，而住宅区更是封闭式小区管理，居民也对小区服务管理和安保表示满意。

　　六年间，广州房地产市场迎来快速发展，而亚运城这在一时期却面临“潮起潮落”。2010年9月，广州亚运城开盘创造了热销千套的神话，当年成交共3900套，销售金额达到45亿元，无论从网签套数、面积还是从销售金额都是当年广州楼市当之无愧的销售冠军。然而，随着市场环境的变化和板块发展的起伏，这种销售成绩再未出现。此后五年，亚运城每年成交套数介乎900-1600套，平均年销售金额约20亿元。

　　进入2016年，截至7月31日，2016年亚运城成交714套，销售金额约11.4亿元。今年在番禺房价一路飙涨，突破2万元大关的同时，但亚运城的价格趋势却与成交形成鲜明的反差。目前，番禺均价最贵的为大学城板块，达3.4万元/平方米；第二位为主打豪宅市场的洛溪板块，均价约为2.6万/平方米；华南板块因为各大商圈加持也在两万之上，均价为2.1万元/平方米；而亚运板块均价仅1.3万元/平方米。值得注意的是，2016年亚运城项目销售均价约1.18万元/平方米，不及2010年项目首次入市时的1.25万元/平方米。

　　一位购置亚运城天誉一期的业主向房掌柜表示，当时天誉一期开盘单价去到1.6-1.7万元/平方米，然后让他感到后悔莫及的是，如今天誉三、四期新货却只买1.3万元/平米左右。房掌柜咨询亚运城资深销售赵经理得知，当初天誉首期开盘得益于亚运城的热度导致售价定位过高，而随后不到8个月内的第二次开盘推出的二期产品，价格则降至1万元/平米，也可见亚运城市场热度的消退。

亚运城天誉

　　赵经理表示，亚运城近几年价格相当平稳，在2016年楼市回暖情况下价格才有所上涨，目前项目四期产品毛坯价格升至1.3万元/平米左右，而非毛坯则去到1.6万元/平米，按3000元/平米标准进行非毛坯。赵经理还透露，从奥运开幕的这个星期开始，亚运城也全线上调价格3%-5%左右。房掌柜调查发现，天誉提供的3000元/平米非毛坯标准在楼盘外的非毛坯广告上明码标价显示只需不到1000元/平米即可。

亚运城天誉标榜的3000元/平米非毛坯标准，外面非毛坯公司仅需698元/平米

　　资料显示，亚运城项目在2009年被富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元摘得，较挂牌起始价165亿元溢价54.5%，成为当时的全国总价高价地，综合楼面地价约合5800元/平方米。方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志分析指出，亚运城在加上建安成本和其他开发成本约为1万元/平方米，而开盘至今价格仍维持一万出头，6年间如此小的涨幅，开发商利润空间很小，基本没赚过钱。

　　房掌柜从实地获悉，如今位于海傍地铁站旁亚运城5号目前仍在建设当中，由于仍然拿到预售证，暂时尚未对外开售，据亚运城销售人员及附近中介透露，亚运城5号预计最快要到年底开售，价格估计在1.6万元/平米。

亚运城5号仍在建设中

　　除新盘外，早已卖完的媒体村及运动员村小区则有不少二手楼盘放盘，中介向房掌柜表示，目前亚运城板块二手放盘价维持在1.2-1.3万元/平米左右，价格一直保持平稳，只是今年开始业主放盘才有微微升价。而稳定的还有其成交，链家满堂红市场部高级经理周峰分析指出，目前亚运城二手成交量每月大概在30-40宗之间，整个片区的楼市只能用稳定来形容。

　　诚然，亚运城当初按照广州举办的亚运会高规格标准进行“量身打造”，从成功举办的亚运会到如今的居住情况，其安全和质量有目共睹。而面对如今城市化发展下遍地开花的造城运动，以及房地产市场快速发展下飞升的“房价”，广州亚运城6年间见证潮起潮落，在如今平稳发展的同时，或许未来还将迎来下一次的“蜕变”。