2016年或许是广州房地产市场的“商业年”。根据广州市国土房管局发布《2016年广州市经营性用地供地计划》得知,广州今年供地计划将以商业用地为主,占比超7成,然而面对如今电商冲击、实体店倒闭、库存量居高不下以及同质化严重等问题,商业地产将迎来“拐点”,如何“破旧立新”成为商业项目发展的关键点。
广州商业用地今年成主导
根据《2016年广州市经营性用地供地蓝皮书》显示,广州今年供地计划以商业用地为主,一共推介122宗土地当中,87宗商业用地便占了71%,其中近9成商业/商务用地来自金融城、琶洲、白云新城、广州南站这几个核心商务区。
合富辉煌研究报告指出,金融城、琶洲、白云新城三大核心商务板块是广州市经济、产业发展的重要支撑,预计政府继续设定拿地准入门槛,引导产业进入,而非竞价高者得。此外,金融城发展将迈上新台阶,琶洲、白云新城商务功能进一步完善。
然而值得注意的是,从1993年开始打造的珠江新城,在经过23个年头,这一老牌千亿地标的地位依然难以被撼动,其他新城短期内都难以抢分珠江新城的商务蛋糕。高力国际研究部数据显示,2016年广州甲级写字楼新增供应将达高峰,总计约63万平方米,其中约65%的新增项目位于珠江新城。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,写字楼物业目前仍集中在珠江新城,这与广州市政府希望打造总部基地是有密切关系。而从其目前土地推介来看,后续会重点打造一些新的商业中心。他认为,这是广州房地产市场后续供应结构不断完善的一个内容。对于广州房地产市场来说,势必通过供地计划来引导各类商务和商业资源导入到其他市场中,这也能够为其他区域提供一些更优质的产业机会。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,今年广州土地推介集中在金融城、南站、琶洲、白云新城等新发展区域,重点是为了支持这些区域今后的发展,也符合十三五规划特点。但黎文江也提到,鉴于金融城在2014年至2015年间,第三批土地出让时间一推再推,甚至有地块“回炉”的现象,今年广州虽然有众多商业地块,但有可能是政府先报出计划,收集信息再决定是否推出,实际上也存在推出地块无人问津而收回的情况出现。
创新成商业地产发展新出路
广东省房协发布的《2016广东房地产蓝皮书》披露,截至2016年2月29日,广州新建商业可售面积为187.58万平方米,仅可售的存量去化就需要36.1个月(超过3年),商用物业的库存情况则令人担忧。
商业地产库存体量巨大,其实与传统行业对商业地产的冲击不无关系。传统商业在逐步退出,购物中心的开业速度在放缓。新城控股高级副总裁欧阳捷在“第11届商业地产节”会上指出,目前去库存已经上升到了政府的高度,不仅是住宅,其实商业化去库存战役已经打响。
在目前存量时代下,商业地产还要面临互联网冲击、实体店关门、同质化现象严重等问题,业内纷纷指出,创新是商业地产发展的新出路。
华侨城欢乐海岸项目的助理总经理高征认为,商业项目拥有丰富的业态组合非常关键。创新不仅要在规划和设计上,把文化艺术、科创、时尚、生态以及和人们生活息息相关的元素融入进去,还需涵盖旅游、地产、商务,为消费者提供新的生活方式和品质。
正佳集团副董事长谢萌也持相同观点,他认为,任何的创新都要围绕理解和实现客户价值的本质,客户价值的本质就是体验,怎么让消费者获得超出期待值的精神上和物质上的体验,包括环境、交通、对顾客的服务等。
正荣集团总经理张子玉在接受房掌柜采访时表示,商业地产板块上的创新还需要回归到满足顾客情感需求这样本质上,其根本在于服务,只有在业态组合上更加人性化,服务上吸引更多消费者前来消费,商业项目只有加大体验业态来避免电商的冲击,才能得以生存下去。
“面对目前广州一些郊区市场已经有比较大规模体量的商业项目,今后商业用地推出若要健康发展,关键在于引入新业态和改进租售模式。这是后续市场健康发展的一个重要前提。” 严跃进表示,从产业周期来看,目前广州各大产业总体上都面临复苏的可能,若同时鼓励创新类创业类产业的导入,这对于后续广州商业项目的去库存将会起到积极的作用。
2023-03-07 09:52
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