中介协会:经理人指数升至新高点 近九成看涨后市

　　一、经理人指数：指数升至新高点  近九成经理人看涨后市

　　二、经理人观点：楼市是否“松绑”仍未知  南沙花都呼声高

　　2月29日，省政府印发供给侧结构性改革方案，提出具体的去库存政策，并指广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。目前广州十一区中除增城及从化外均实施限购，对于楼市有机会迎来政策松绑红利，广州市房地产中介协会的注册经理人有以下观点：

　　1、外围区域放松限购几率大，南沙、花都呼声最高。本次政策主要是基于去库存的主旨，因此一手新盘存量高企、销售压力大的近郊区首当其冲。外围五区中，南沙、花都的库存量压力较大，去化周期在12个月以上，同时普遍面临着本地人口基数低、外来人口流入不足的短板。而中心城区罕有新盘、走货迅速，放松限购很可能导致楼价非理性急涨，因此机会甚微。

　　2、假如本轮调整只针对外围区域，预计量价有上升但不会“上涨”，同时整体上对于中心区的楼市也会起到促进作用。经理人认为，一是中心城区拥有近郊区短期内不能复制的地段和配套资源优势，有实力有条件的客户依然首选老城区，因此该部分买家难以被分流；二是限购松绑的消息对市场的心理预期刺激较大，部分区域尽管不能直接享受政策利好，成交情况也会受到整体向好气氛的带动；三是即使南沙和花都放开限购，大部分楼盘也仍处于以价换量的阶段，不会贸然大涨。

　　3、业主现反价，买家急入市。“松绑”消息传出后，叠加新年以来一连串宽松政策的效应，业主及买家心态有所改变。不少业主惜售情绪滋长，部分收窄议价空间，甚至有部分不急售的出现反价现象，幅度约在5%-10%左右。有买家担心后市涨价加快入市步伐，甚至小部分显现恐慌性入市情绪。经理人表示，客户的追涨意愿视乎其对价格的接受程度，如房屋总价200万元，买家普遍会追涨5-10万元。

　　4、投资客占比少，松绑后有增加的可能。经理人表示市场一直存在投资客，但占比不高，这部分群体对楼市敏感，出手较快，同时对物业要求较高，一方面性价比要佳，总价不会太高，另一方面升值能力要较强。若然限购政策做出调整，预期会小幅催升这部分客户。

　　不过值得注意的是，经理人指出，一方面，中央是否属意一线城市广州松绑限购仍是未知，在沪深楼市政策紧急收紧的情况下，广州调整限购陷入被动；另一方面，分区调整限购如何实施也不得而知，是全面放开某些区域的限购，还是限制套数但降低社保、纳税年限等门槛，抑或放开套数限制门槛，对楼市的影响都不尽相同。

　　▪ 广州满懿房地产咨询有限公司，吴为东，洛溪板块

　　“番禺邻近市中心松绑可能小，锦绣香江有房多客争抢，业主隔天即反价。”

　　番禺区松绑限购是小概率事件，关键是因为地理位置上邻近中心老城区，楼市成交情况也较为理想。另外，放宽社保年限与调整限购套数相比，预期后者的影响更大。

　　目前有客户咨询限购是否放松的相关事宜，基本是已有房想多买一套或换房的。业主反价的情况亦开始增多，如锦绣香江花园一套110m2的物业，业主原本要价220万，由于三波客人争抢，第二天立即反价至226万。

　　▪ 广州裕丰咨询顾问有限公司，杨海洋，白云大道板块

　　“政策及舆论促进成交上涨，有业主放盘试探市场，谋求遇上好价钱时出货。”

　　3月受一系列宽松政策的鼓动及媒体报道等的舆论影响，成交量快速上涨，有外地户口客户询问“解限”事宜，而部分急于置业的，如婚房客，普遍都会接受幅度不会太大的涨价。总体上，目前市场以改善型及学位房买家为主，虽然盘源消化较快，但亦有不少业主放盘试探市场温度，谋求在遇上好价钱时售出，所以盘源量也算充足。

　　▪ 广州晋诚房地产中介有限公司，易伟松，中山七路板块

　　“楼市本应顺应市场规律，但松绑带来的恐慌性入市与中央稳定的主旨相悖。”

　　其实楼市本应顺应市场规律而行，因此放开限购是正常的、必然的趋势，但带来的恐慌式入市与中央稳定的主旨相悖。不过，客户的置业选择关键还是由其资金实力而定，而并非政策决定。

　　目前业主的改变主要体现在议价范围收窄，约从以往的5%缩至1%，而反价现象并不特别明显，大概只占10%。业主若叫价太高，会导致去化难度加大，所以业主虽心态坚挺，但价格合适就会出货。

　　▪ 广州裕丰咨询顾问有限公司，彭兰英，江南西-宝岗板块

　　“外围置业大多是一种被动选择，周边不限购实质在消化广州的购买力。”

　　其实相当一部分客户到外围区域置业都是一种被动选择，另一方面，周边佛山等区域全面解限成交增长，实质是在消化广州的购买力。在货币不断贬值的背景下，房屋投资是其中一个较好的选择，因此目前的成交也比较畅旺。