万科云工坊曹飞飞：服务及招商成众创空间发展关键

　　“在广州，平均每一天就会发现一个新的孵化器。”这听起来略显夸张的话，但事实上却道出了如今众创空间市场的发展。而作为目前中国最大的专业住宅开发企业，万科在战略转型上也指向众创空间——万科云工坊，这也是万科在广州的首个联合办公空间。

　　平台：小空间下的大共享

　　日前，国务院办公厅印发《关于加快众创空间发展服务实体经济转型升级的指导意见》，提出促进众创空间专业化发展，为实施创新驱动发展战略、推进大众创业万众创新提供低成本、全方位、专业化服务，更大释放全社会创新创业活力，促进科技成果加快向现实生产力转化，增强实体经济发展新动能。

万科云工坊众创空间

　　政策的扶持让不少个人、企业进入这个领域，但不可否认的是，众创空间的发展，离不开基础设施的建设。万科云工坊的面积约648平方米，共有卡位约100个，其中部分是开放式工位，还配备了专用演播厅、会议室、咖啡厅等设施，来满足进驻企业的商务需求。

　　每个卡位只需每月支付500元租金便可入住办公，并且免费享受所有的配套。和其他众创空间类似，万科云工坊为创业者也提供这样一个平台。万科云工坊运营总监曹飞飞介绍，公共开放的卡位适合2-3人的微型企业，而拥有隔间的半开放式卡位则适合6-8人的团队，租金也会贵一些。

　　而这个联合办公空间外面，则拥有一个功能区，类似于公司前台一样，众多进驻的企业可以在这里实现咨询、收件快递、打印资料、签约等，而内部开放式的会议厅、茶座是众创空间里共享的资源。

　　服务：吸引创客必备条件

　　“其实早在政府支持之前，已有不少企业开始尝试做众创空间了，目前政府打出‘大众创新万众创业’的口号又把众创空间给做起来，但实际上，众创空间目前仍是摸索阶段。”曹飞飞坦言：“众创空间只需按照政府要求，符合相关认定和场地标准便能做，但这个板块运营是很新，谁都不知道应该怎么把它弄好。”

　　往往新的领域没有一个相对成熟的经验可以借鉴，曹飞飞在运作这块靠的就是勤奋。其中万科云工坊在功能区配备了两名工作人员，一个对内为进驻企业服务，一个对外进行接待。

　　而就这样一个接待的功能区，曹飞飞也把自己的微信二维码展示出来，他表示：“一般我会在前台亲自接待，过来拜访的无论是创业的大学生、找办公地方的企业还是有合作意向的同行，也方便他们后续通过微信联系进一步交流。”

　　在功能区内，曹飞飞除了要做好亲自接待工作，还为企业提供宣传册、易拉宝、穿戴设备等展示平台。“以前是提供办公地方给企业租就可以了，现在平台多了，不仅需要服务好企业，还需要给他们提供一个很快的成长的平台。”曹飞飞道出了众创空间的核心价值。

　　而原本一楼的销售中心，如今也改造成咖啡厅，成为创客休闲社交的区域。利用这个公共区域，曹飞飞经常举办相关的沙龙活动，大至200多人，小至70-100人，为已进驻的不同创客提供交流学习的平台，也为有意向进驻的创客创造机会。

　　本质：关键仍是招商和入住率

　　如今国内房地产市场逐步结束资源型暴利时代，新常态下商业地产将面临转型的阵痛，如何突围成业界关注的重点，众创空间的出现，为商业地产提供新出路，曹飞飞说：“关于众创空间的发展，目前仍是探索阶段，关键在于好的企业服务及更高的行业专业度。”

　　与商业地产的写字楼项目相比，曹飞飞把众创空间归为产业地产，但他同时也指出，无论是做产业地产、还是做商业板块，虽然特点不一样，但本质上区别不大。对产业地产已有多年工作经验的曹飞飞目前重心工作在于招商。

　　“不能仅仅依靠出台政策的支持，还需要与政府打交道，把企业资源弄到手。”曹飞飞透露，政府为企业举办的一些大型活动，他都会积极参加，从而认识更多的企业，这成为资源积累的一个途径。

　　除此之外，上述提到的企业服务，更是吸引企业进驻的关键。除了为企业提供软服务外，对于工商税务注册这些专业化服务的企业需求，万科云工坊则依靠引进专门负责工商财税专业的企业，为其他企业提供服务。“为进驻的企业提供注册、税务等便利性服务，以吸引更多企业进驻，万科需要做好服务整合，形成整个生态，互动互联。”曹飞飞介绍道。

　　由于众创空间仍属探索发展阶段，曹飞飞还会频繁与同行或相关企业开展交流会，最多一天会有5-6场交流会。曹飞飞认为，交流会不仅能学习和了解到其他众创空间的运营模式，其招商资源也能从中慢慢累积起来。

　　上图拍摄于2016年2月19日上午的第一场交流会，中创孵化器发展有限公司董事长助理金玮（中）及合作伙伴前来和万科云工坊运营总监曹飞飞（左一）进行业内交流探讨，而这仅仅是当天的第一场交流会。2016年至今曹飞飞已开展了约300场交流会，他的目标是在今年内开展10000场交流会。

　　未来：产业效应助推众创空间发展

　　目前，万科云工坊众创空间仍然是依靠租金来盈利，其中4楼不到100方的众创空间，月收入也仅为51000元左右。曹飞飞透露，如今一个卡位的租金马上要涨到650元/月，但考虑是万科自产运营，仍然是亏本的。

　　而且为企业举办活动、提供相应的服务，也不能忽视人力成本。“目前众创空间很多人都在做，但真正赚钱的并没有几个，如果说单靠租金来赚钱是不可能的。”曹飞飞认为，众创空间看中的是进驻企业在后期发展所带来的庞大资源及价值体现。

　　值得一提的是，万科云作为大型的综合体，不仅拥有众创空间，其推出的公寓产品去年为该项目贡献约10亿元的销售金额，目前项目200套公寓在非毛坯，而今年5月也会陆续有企业进驻写字楼当中。公寓能为创客提供居住场所，而写字楼能让行业巨头巨头进驻，吸引更多的相关产业的企业进驻众创空间。曹飞飞认为，一个综合体里面拥有一个产业，拥有产业人群，有了产业，这个地方才能产生效应。

　　曹飞飞也透露，除了万科云外，万科今年还会在广州开几个点，一个是在都市华庭租一层做联合办公，另外还有黄埔的黄埔仓、番禺大石店及荔湾恩宁路店。在他看来，万科云的众创空间运营模式可以复制，但关键仍然在于如何让企业快速入驻。