戴德梁行：广州2015年写字楼商业供应双双放量

　　四季度位于珠江新城的高德置地广场四期南塔、珠控国际中心，以及位于广州塔附近、所属商圈为大琶洲的广州国际媒体港交付使用，为市场带来约 17 万平方米的新增供应；季度末全市甲级写字楼存量增加至 386.3 万平方米（表二）。

　　珠江新城两座新增物业前期预租良好，尤其高德置地广场四期南塔于交付时已实现满租。此外，一些较新物业在入驻率方面也取得明显进步。尽管个别业主将原来自持的部分面积投放市场，令到可租赁面积增加；本季度珠江新城空置率并未出现拉升，而是与上季度持平。琶洲方面，广州国际媒体港的入市令空置率升高约 6 个百分点。全市来看，核心商务区整体空置率较上季度微降0.1 个百分点至 7.0%，同比下降 0.7 个百分点。当季录得净吸纳量约 16 万平方米，全年累计净吸纳量约为 33.6 万平方米。

　　临近年底，珠江新城部分业主在出租率达到预设目标后提升租金；不过，新入市物业的租金定位相对略低，令到商圈内平均租金出现结构性下降，同时也拉低了全市整体的租金涨幅。总体来看，四季度核心商务区平均租金环比小升 0.2%至 165.5 元/平方米/月（25.9 美元），同比上升 1.9%。

　　本季度旺盛的甲级写字楼需求主要来自于金融业。于年初成立的万达金融集团布局广州，在珠江新城和体育中心租下共计逾5,000 平方米；团贷网、中财招商投资集团入驻广州国际金融中心，租赁共计逾 1,000 平方米。除此之外，新兴科技公司与专业服务业保持扩张。另外，快消行业玛氏亦于富力中心扩租约 1 层面积。

　　物业资本值方面，四季度甲级写字楼表现继续稳定。值得注意的是，本季度国内金融机构与部分实业企业出于资本配置、投资与自用等多方面原因，表现出对写字楼购置更多的兴趣。

　　2016 年将是广州写字楼供应集中放量的高峰期（图五），大越秀、琶洲、体育中心，以及珠江新城均有甲级写字楼入市。各区招商局纷纷出台招商引资奖励方案，助力写字楼招租。目前，部分尚未入市的写字楼预租情况进展良好，分别有来自高科技、金融、专业服务等多元行业客户递交意向：这也印证租户更换升级办公设施的良好时机的已经到来。