广州库存超八成集中于外围 业内：适当推出优惠活动

　　当前广州楼市库存处于正常范围，但仍面临库存压力。据合富房地产经济研究院统计报告显示，截至1月初，广州市十一区新建住宅可售货量为890.7万平方米，消化周期为10.1个月，但库存处于历史次高位置，其中库存八成五集中于外围，花都库存压力最大。业内人士建议，对于库存较高的区域，建议开发商加大市场的推广力度，保持价格稳定或适当推出优惠去库存。

　　去库存周期10.1个月 仍处于历史次高位置

　　合富房地产经济研究院统计报告显示，当前广州楼市去库存周期为10.1个月，回归到正常范围，但库存处于历史次高位置。

　　阳光家缘的数据显示，截至1月初，广州市十一区新建住宅可售货量为890.7万平方米，共70642套；未售货量为1853.1万平方米，共149259套。如果以房王网监测的2015年广州十一区网签量1054万平方米计算（月均网签量为87.8万平方米），可售的消化周期为10.1个月，当前10个月左右的消化周期是比较正常的。以未售的消化周期计算，大约为21.1个月，说明广州未来一年后续的供应相当充足。

　　尽管目前广州楼市去化周期较为正常，但从近五年的库存变化情况看，当前库存总量处于历史次高水平，仅仅比2014年最高峰1000万可售库存减少110万平方米。

　　广东中原项目部总经理黄韬则认为，整个市场来看，广州楼市去库存压力并不大。“2015年广州成交量破1000万平方米，2016年广州楼市成交量仍有上升的可能，仍以刚需和改善为主，库存压力并不算大。”

　　八成五库存集中于外围  花都库存压力最大

　　值得一提的是，目前广州楼市库存的区域分布很不均衡，绝大多数可售货量在外围区域。据统计，广州中心六区（含原黄埔区）的可售货量为134.2万平方米（9830套），仅仅占全部可售货量的15%，消化周期为8个月；外围区域（含原萝岗区）可售货量为756.5万平方米（60812套），占比高达85%，消化周期为10.6个月。

　　“广州目前去库存情况是一个有差异的表现，外围区域库存量比较大，需要比较长的消化时间，但是中心区域去库存压力不大，总体上广州楼市有分化，但仍处于可控制的范围内。”黄韬表示。

　　从中心区域来看，白云、越秀、黄埔和天河的可售货量压力较小，去化周期较短，在5.7-6.8个月之间；荔湾和海珠的可售货量较大，去化周期较长，分别为12.2、10个月。其中，广钢新城和原芳村区域新货集中上市，带来了一定的供应压力。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，“广钢新城、广纸新城以及天河牛奶厂等同质化比较严重的产品面市，将给中心区带来一定的库存压力。”

　　从外围区域来看，从化、萝岗的可售货量相对较小，分别为46.8、79.1万平方米，去化周期较短，分别为7.2、7.9个月，但后续供应仍然比较充足；番禺、南沙的可售库存在120-170万平方米之间，去化周期均超过10个月，比广州整体去化周期略长。值得关注的是，花都区可售库存量最大，达到190.8万平方米，去化周期最长，达到15.4个月。

　　花都尚品雅居策划林先生向房掌柜表示，目前制约花都去化的原因主要有两个，一是地铁尚未开通二是限购。“目前项目周边交通和配套还算比较完善，但由于位置相对偏远，即使未来花都地铁路线开通，没有地铁通过的尚品雅居也享受不到地铁带来的利好，这也是项目目前面临的销售难点。”

　　黎文江分析道，花都库存高企主要是因为花都本地产业不够多，本地购房需求不多。“花都本地需求基本已耗尽，目前主要靠花都区外的购房者消化库存，但花都也会有新增供应，而一般购房者也会选择购买‘新货’，‘旧货’依然没人购买，造成库存无法消化。”黎文江补充道，“在无明显区域利好带动下，花都楼市整体成交难有放大，建议有周转需求的房企应尽早采取降价措施积极去库存。”

　　据房掌柜调查发现，除花都城区楼盘客户群体主要来源于花都本地，其他楼盘大部分客户群体来自白云区、越秀区以及天河区。

　　路劲地产策划主管林顺儿对房掌柜表示，位于花都区府板块的路劲悦峰由于距离规划地铁有一定距离，对其他区域购房者吸引力不大，花都本地客户反而占90%，“因为新华老城区新盘基本在16000以上，距离老城区仅五分钟车程的路劲悦峰均价11500左右，更加吸引花都本地客户。”

　　“自由人花园由于靠近白云区，客户群体来源于白云区，也有部分客户是天河、越秀的企业职员。”自由人花园销售张小姐对房掌柜表示，“项目价格比较低，在企业职员预算价格范围内，加上有公交接驳到人和，方便坐地铁到市区上班。”

　　雅居乐万科热橙销售刘先生向房掌柜透露，项目主要客户来源于白云区，并且大部分都是机场职员，项目为此还开通机场专线，一是为了方便机场职员，二是用于开拓天河的客户，“周末可以到机场南地铁口坐免费楼巴到项目看房。”

　　去库存支招：加大推广力度 适当推出优惠

　　去库存依然是2016年广州楼市的主要任务。

　　黎文江建议取消过时的穗六条限制政策，“由于‘限外’，广州每年会有1万套以上的住宅交易量流失到周边的佛山、清远、中山等市。建议仅对中心城区限购，解除番禺、花都、南沙、黄埔的限购、限外、限贷，引导中心城区居民向外围城区疏散。”

　　“建议政府加快地铁开通速度，促进购房延伸至外围区域，同时加快引进产业，改善交通、教育、医疗、商业配套条件。”黎文江进一步表示，“花都、南沙及黄埔的航空、航运、科技创新三大战略枢纽，将集聚大量产业人口，利于去库存。”

　　“对于库存较高的区域，建议开发商加大项目市场的推广力度，保持价格稳定或适当推出优惠去库存。”黄韬则从开发商角度提出建议。