广州南站区域楼市激活可期 未来发力住宅地块的开发

　　广州南站位于番禺区西北部，整体规划范围北至滨河路和东新高速公路交界处，南至沙湾象骏中学，西起陈村水道，东至新105国道，总面积约36.2平方公里。核心区规划范围北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交界处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路的区域，总面积约4.5平方公里。

　　从最初定位为华南交通枢纽，延伸为华南商贸中心和珠三角现代化综合新城之后，广州南站地区规划定位内涵将再次延伸。近日，广州南站地区城市设计优化及控制性详细规划修编开始公开征询公众意见。本次规划显示，南站地区定位将延伸为“泛珠CBD——泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区”。

　　与原规划相比，经过调整的新规划增加了超20宗住宅地，并且位置将更靠近南站大楼。而在配套方面，南站的多个教育机构、文化设施以及交通通道也在建设当中。未来将以广州按南站交通枢纽为核心，形成高度聚集和高效的商务商贸服务核心，辐射带动周边地区的发展。

　　近年来，南站区域市场都是以商业项目为主，且全部为商业公寓。在过去的2015年，南站板块楼市相比于其他区域略显淡静，在售货量少，产品类型也以商业公寓为主。对于此次调整后“泛珠CBD”的全新定位，房地产业界内期许颇高。有分析认为，南站客运人流虽然多，但是基本都是“过客”，原本主打物流商业并没有固定居住人群的支撑。而此次新的规划定位，大幅增加住宅用地，为南站未来的板块扩容提供了最有力的支持。

　　◆规划侧重商业反成短板

　　2010年1月，广州南站正式启用，至今武广、贵广、南广等线路已经全面开通。广州南站仅是高铁这一个亮点就已经足以吸引众人的目光。至今6年过去，南站板块却仍然没有得到全面的发展，归其原因，与其过于侧重商业地产配套有着明显的关系。

　　2011年，广州为南站举行了多次土地推荐会，甚至还罕有地由当时的国土房管局局长带队赴香港招商。按照当时的规划，南站的核心区域，规划有31宗规划性用地，在2011年9月左右，当时政府就密集地发布了其中15宗地块的卖地公告，并计划在当年内推出全部的土地。但当年，不仅推出的土地大幅缩水，而且推出的全是商业地块，住宅用地几乎无迹可寻。

　　到目前为止，南站商务区核心区成功出让了8宗地块，敏捷时空一号、奥园都会广场等项目已建成并发售，发现广场、路福联合广场等集写字楼、星级酒店和购物中心等的综合体项目正在建设中。在2014年曾有两宗南站的土地纳入出让计划，但最终也未见成交。在2015年的土地出让计划中，南站计划推出6宗地块，性质为商务、商业等，没有住宅地块。但这几宗推地最终也没有下文。

　　◆现状楼市成交表现平平

　　广州南站区域近两年来都是广州楼市业界比较关注的板块，然而尽管其未来发展的潜力被普遍看好，但实际上无论在土地出让还是新盘销售方面，都没有令人惊艳的表现。从2011年开始，南站推出的地块大部分都以底价成交，比预期大幅缩水。近5年来，南站推出的项目都是以商业盘为主，主推的是商业公寓。在去年9月南站板块才推出首个住宅楼盘臻尚苑，均价超过2万/平方米，但销售情况并不理想。住宅规划的缺失成为南站楼市一直停滞不前的重要原因。

　　从现时南站板块的在售项目就可以看出，这个区域以往的定位更多是想依靠南站的物流人流进行相应的商业性质的配套建设。目前除了在去年9月亮相开售的臻尚苑以外，没有看到其他的住宅项目的身影。

　　记者查询阳光家缘的成交数据显示，去年全年，广州南站板块的成交几乎可以忽略不计。目前已有的仅有臻尚苑、敏捷时空壹号、奥园越时代、雄峰城四个项目。整整一年，仅有臻尚苑录得有18套住宅的网签成交。

　　◆调整未来发力住宅开发

　　2016年1月，南站的全新定位或将为这一区域的新发展带来生机。《广州南站地区城市设计优化及控制性详细规划》的推出，将广州南站地区升级定位为“泛珠CBD”——泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区。与原规划相比，新规划将住宅地规划从原先远离南站大楼的钟屏北路，调整到靠近南站大楼的区域，住宅地块规模也有大量增加。

　　此次广州南站地区规划中，住宅地块分布也进行了较大调整。

　　从规划图上看，原先位于靠近市桥的钟屏北路超过10宗住宅地修改为一类工业地，而靠近南站大楼的区域增加了超20宗住宅地。比如，与大洲路隔着河涌有5宗地块，修改成了二类居住地，配套了小学和幼儿园等。从配套上，南站未来将建有6座中学、14座小学、13所幼儿园以及14所托儿所。此外，还配备有影剧院、体育中心和图书馆。大量增加住宅用地，将为南站板块注入生机。

　　◆专家观点南站住宅物业价值不会低

　　“南站新规划的未来，可以说是类似于当年珠江新城一样做了一次‘检讨’。”合富辉煌房地产集团首席市场分析师在接受本报记者专访时针对南站板块的未来分析称。

　　黎文江认为，南站虽然日常的人流很大，但大部分都属于“过客”的性质，而对于南站板块的发展而言，固定的居住人群仍然很薄弱。“新规划增加住宅土地的供应，可以增加当地居住人气，只有固定的居住群体才是带动南站发展的基础。”黎文江分析，与珠江新地当年改规划一样，此次南站的房地产规划不再过分侧重于商业，原本的商业土地面积很大，而此次新规划则是减少了商业土地，而增加了住宅用地。“在番禺住宅供应越来越少的大背景下，南站的住宅地块增加，将带来番禺楼市新一轮的热潮。”

　　对于南站板块的投资前景以及居住价值，黎文江仍然有充足的信心。“南站住宅的价值肯定不会低于市桥南。”他认为，尽管现时南站周边配套比较少，但是与当下火热的广钢板块类似，购房者未来到南站置业自住还是比较划算的。“政策扶持下市政配套也会逐步变好，房价也会起来。”

　　黎文江还认为，可以参照珠江新城和华南板块的发展速度，南站板块整个成熟的时间预计是10年左右。目前在南站的附近，万博和汉溪板块的商业已经发展起来了，南站的居住人口增加，对于周边也会有带动作用。“南站的居住度提高，短期来说，对于万博的影响最大，南站的商业相比于住宅可能会速度慢一些，居住的人群将会集中在万博消费，对于万博商业会有明显的带动作用。”