新年广州二手楼市改善型换房需求增 有望价量齐涨

　　1月1日起，“全面二孩”政策正式落地，加上小长假效应，二手市场成交结构有所变化。合富置业统计1~5日成交个案发现，改善型换房需求约占48%，占比继续上升。据最新数据，广州2015年经中介机构促成的二手住宅成交网签量比2014年至少翻一番，业内人士预测，央行再次降准降息可能性极大， 2016年改善性需求将蓬勃发展并弥补刚需的略微下降。

　　据合富置业成交数据统计，1月1~5日录得的二手住宅成交个案中，改善型换房需求约占48%，明显高于首次置业刚需购房比例。事实上，自2014年三季度起，改善型换房需求已呈现出逐步增加的态势。合富置业市场经理梁燕明提供的数据显示，2014年二季度改善型换房个案比例只有27%，其后这一占比逐季增加，到2015年二季度已升至37%：“2015年全年改善型换房比例约35%。高于2014年30%的占比。”

　　据房管局数据，2015年天河区、越秀区、海珠区和荔湾区成交占比均环比上涨，而外围区域除了番禺外占比都出现微幅下跌。中原地产研究部主任熊小洪分析有两方面的原因：“一是2015年政策助力改善型客户购房，一方面，以小换大，换地理位置、换学位房等促使这些实力相对强劲的买家会倾向于购买中心区域物业；另一方面，核心区域的换房客也会将小房放卖，一买一卖促进了房屋的流通，交易量价上涨。其二，广州的一手房市场大量集中在外围的近郊区域，但配套条件不及中心区域，即使中心区域有一手房，价格也‘高企’，令改善型购房的客户不得不选择二手房。”

　　广州市房地产中介协会：

　　2015年二手楼成交温和收官

　　广州二手楼网签量去年打了一场翻番的“翻身仗”，作为成交主力的中心区在年尾依然表现亮眼。记者昨日从广州市房地产中介协会发布的最新统计数据获悉，经历11月急涨后广州二手楼市走势放缓，实现温和收官。上月广州市中心六区二手住宅交易市场经中介促成的签约面积为33.42万平方米，环比下滑4.46%，不过成交均价则环比攀升2.66%，达到21856元/平方米。

　　市中介协会数据显示，自去年4月起，中心六区中介促成二手住宅成交面积一直维持在25万平方米左右，成交宗数约在3000~3500宗之间，并在11月达到高峰。2015年度最后一个月，成交量经历11月急涨后有所放缓。据前线经理人反映，年末放盘较久或急需资金的业主成交意愿较高，而积极宽松的信贷环境亦促使部分迟疑未决的买家在年前敲定交易，市场整体情况较上半年及去年景气。

　　值得关注的是，上月中介促成的二手住宅中，60~90平方米的中小户型成交比例下滑3.2%，至39.1%，近一年来首次跌至不足四成；而90~120平方米的中大户型市场份额则扩大超过2个百分点，同时120平方米以上大单元及豪宅户型占比亦微升。

　　记者留意到，上月上榜的广州中心六区二手成交十大活跃板块中，天河北板块再度卫冕，而豪宅板块则表现活跃，特别是珠江新城成交宗数环比攀涨23%，排名由第八升至第二位，均价达到36076元/平方米。

　　预测：今年二手市场有望价量齐涨

　　阳光家缘网站公布的数据显示，广州2015年经中介机构促成的二手住宅成交网签量已超过49000宗，比2014年至少翻一番。“2016年广州二手住宅成交量将有望超过2015年的成交量，而楼价也将继续上涨。”业内人士认为，这与政策层面支撑改善型住房需求有绝对的关系，“预计2016年为政策层面宽松年，二孩政策在2016年全面实施，央行再次的降准降息可能性极大，目前的居住现状是大部分业主的居住户型面积较小，广州市中心老旧楼梯楼较多，预计会促使2016年的改善性需求蓬勃发展，从而弥补刚需的略微下降。”

　　熊小洪认为，虽然2015年二手成交释放了部分2014年滞后的需求，但“穗六条”已经执行2年，很多潜在的客户在2016年交社保已经到三年，另外，广州属于开放性的城市，有很多经商人士，只是被限购挡在了门外，但部分经商人士已经在购买社保，这部分需求可以支撑2016年新的增长点：“广州放松限购政策的可能性仍然存在。”

　　广州与北京、上海、深圳楼价的差距也使业内人士认为广州楼价还有上涨空间：“虽然广州的人口密度不如北京、上海和深圳，但是市政府在不断提升广州的城市形象和经济水平，吸引更多高端的人才入穗。”熊小洪提供了四个一线城市的二手中高端楼盘均价进行对比：“广州均价为2.4万元/平方米左右，上海超过4万元/平方米，深圳接近4.5万元/平方米，北京二手超过3.5万元/平方米。”