地产领袖新年秀 旭辉林中：房企应该站起来跑着挣钱

“在粗放型模式中，做什么都挣钱，不用动太多脑筋，没有竞争。”林中所说的“变化”是指，有了竞争之后，未来房地产产品升级换代，会出现很多的创新商业模式。开发商要么适应这种变化，未来不断成长，否则可能被逐步淘汰。 

房地产的创新，无非分为两类。一种是颠覆式创新，一种是改良式创新。林中对房掌柜表示，房企更多地在做改良式创新。 

颠覆性创新，是指产品和服务发生根本性变化，企业过去形成的护城河一夜之间被夷为平地，核心竞争力全都没有了。比如以前的交通工具是马车，现在是汽车；比如手机原来是移动通讯工具，现在是移动智能终端。 

“而房地产行业的本质没有变。”林中列举了房地产的几个关键词——不动产、周期性、金融属性、资源整合等，这些都没有变。“马佳佳说不买房，那也得租房住吧？有一天大家都不住在房子里，而是住山洞，那才是本质变了。” 

对于房地产的改良式创新，旭辉打算怎么做？ 

林中的回答是，不外乎业务模式更好、经营效率更高、成本更优化、去中间环节等。即“产品和服务是1”，后面才是“+”。“不管是“+”什么，所有的创新都围绕着房企的主业——产品和服务来展开。” 

比如把传统的物业做成社区增值型，甚至向资产管理型转变；比如公寓以前是出售，今后能不能出租？然后参股产业链里面的新东西——智能家居、PC、互联网家装。 

“我们所有的创新和多元化，都围绕主业来做，进而提高盈利能力。”林中深信，房地产行业的创新，会涌现出许多精彩的案例。 

子业务分拆上市是趋势 

对于旭辉来说，林中有一句口头禅——“追求有质量的增长”。

2012年，旭辉的销售额为95.4亿元； 2013年，153亿元；2014年，220亿元；2015年1-11月，253.5亿元。 

截至目前，旭辉已进入上海、北京、天津、苏州等16个城市，形成了环渤海、长三角、中西部三大区域战略布局。 

这一切，是如何做到的？ 

“旭辉非常善于平衡。”林中介绍说，公司内部一直讲，业绩增长要兼顾负债稳健、盈利能力提高，三者是一个整体。如果只有业绩增长，牺牲了负债率、利润率，那就得不偿失了。 

这几年，旭辉的“三角形模型”是——复合增长率40%，对应70%的负债率、12%的利润率。而在下一个阶段，林中将把复合增长率调整到20%，净负债率控制在50%，利润率提高到15%。 

对于去库存，林中对房掌柜表示，中国楼市的供需结构不均衡，不可一概而论。 

在他看来，一线城市的住宅基本属于供求平衡或供不应求状态。个别一线城市的办公与商业项目会有一定库存，但并不多。 

从住宅来看，二线城市可分为“强二线”（“1.5线”）、二线、“弱二线”。 

其中，“强二线”与二线城市的住宅库存比较健康。“弱二线”城市的库存有点多，住宅库存最多的是三四五线城市。 

“就商业与办公项目来看，有些二线城市的库存比较高。”林中建议，在出让土地时，可适当调整住宅与商办的比例，不要每块地都配有30%的商办，最终导致许多商办项目无法消化。 

就全国房地产销售额来看，2013年最高，为13亿平方米，2014年为12.6亿平方米，2015年已接近13亿平方米。需要注意的是，一二线城市的房地产销售额占全国所有城市的45%左右。 

“正因为各个城市的供需结构不均衡，所以对待楼市不能一刀切。”林中表示，未来的房地产的调控很难再用“国十条”、“国五条”、“国八条”等全国性手段来调整，因为市场分化得很厉害。” 

换句话说，有人口导入的城市，供应量可增加；没有人口导入的城市，供应量则相应地减少。对于那些房地产比较热的城市，则无须出台刺激政策。比如说“买房抵个税”政策，只能在部分城市使用，像上海、北京的市场本身就很热，如果再抵个税，岂不是更热了。 

展望2016年，林中表示，开发商未来最大的趋势，就是把集团子业务分拆上市。“因为把子业务放在大板块内只享受4倍的PE估值，而拿出去却是20倍。”