年末楼市将迎来拐点 2013年或可见楼价“真降”

    受限购政策影响，今年“十一”黄金周，全国楼市成交量大幅萎缩。10月1－6日，在广州一手住宅网签量同比大跌66 .6%。深圳的成交量不足去年同期的1/10，北京住宅成交总量为866套，与去年国庆节前六天假期的成交量相比下跌了近10%，与今年9月份同期相比大幅下跌了62%。上海及杭州在国庆节期间一手房连续多日每日成交量只有100多套。

    “买家没有买的心情，卖家没到降价的关口。”广州房地产专家、同创卓越投资顾问公司总经理赵卓文认为，在僵持的局面下，年内会迎来一手楼成交价的低点。而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，只有两种方式能打破僵局：一种是楼盘降价幅度增加，直至引发越来越多的购房者入市；另一种是政策松动，这种信号一旦发出，部分购房人由于担心价格反弹而会放弃观望。

    回顾2008年的楼市走势，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是在"金九银十"成交惨淡的局面下，当年底全国房价迎来实质性降价。广东中原房地产项目部总经理黄韬指出，今年国庆黄金周楼市成交量比去年同期明显下跌，成交价格则轻微下降5%，外围地区部分楼盘出现了10%的降价，但中心区和高端楼盘的价格还没有真正下跌，个别楼盘价格还有微升的现象。他认为，整个黄金周没有达到回升成交量的效果，这个趋势会导致开发商进一步减价。

    但是房地产专家们也指出，“市场不一定会出现实质性的降价”。赵卓文补充说明，很多豪宅均以非毛坯修交楼，非毛坯标准动辄数千元一平方米，发展商2011年资金偏紧，将“非毛坯修”改为“毛坯房”，也将拉低近期的成交均价。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前一线城市市中心区物业开发已近尾声，未来大规模的房地产开发都将在楼价偏低的郊区和远郊区，成交结构改变将拉低住房均价。而开发商早己对限购做好应对，不限购地区才是开发商的主战场。例如千亿房企万科在今年10月初已经超越了去年全年的销售业绩。据万科消息，截至9月30日，万科今年累计销售额已达997亿元，加上刚刚结束的“十一”黄金周，今年头9个月的业绩已经接近去年全年水平。而恒大地产今年1－9月，在限购地区依然取得超过300亿元的销售业绩。

    由于限购政策的影响，目前房地产市场成为“少数人的游戏”，在国庆节之前，北京万科副总经理肖劲透露，万科针对北京家庭的入户抽样调查显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。“若按去年销售13万套来算，这20万有资格、有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。”

    而从现实情况来看，在地方政府还没有找到新的经济增长点，未能摆脱土地财政的束缚；在开发商未将2008年救市政策之后抢拍的高价土地回收成本之前，地方政府、银行和开发商都很难容忍房价的大幅下挫，现在房地产价格的高位盘整，也是地方政府希望以时间换空间的表现。

    各方利益博弈的胶着局面，让房地产拐点之后的走向非常微妙。可以预见，房地产的拐点并不仅仅是表面成交价格的下降，在今明两年会更多地反映房企阵营的分化在以及产品结构的调整方面。

    从价格来看，由于存货高企及资金链紧张的倒逼压力，年底可以看到明显的价格大战燃起。内地前10大房企中，除碧桂园外，9家房企的存货量达到4268.6亿元，随着入市新项目的增多，库存量有可能在四季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只能通过降价的方式才能有效提高成交量。目前，已有部分企业下调新入市项目价格。8月23日，富力地产宣布价格下调10%，以后存在进入深入调整的可能。 广州的房地产专家们预测10月份后，价格平均下调比例可能在5%-10%左右。