年末楼市将迎来拐点 2013年或可见楼价“真降”

    受限购政策影响，今年“十一”黄金周，全国楼市成交量大幅萎缩。10月1－6日，在广州一手住宅网签量同比大跌66 .6%。深圳的成交量不足去年同期的1/10，北京住宅成交总量为866套，与去年国庆节前六天假期的成交量相比下跌了近10%，与今年9月份同期相比大幅下跌了62%。上海及杭州在国庆节期间一手房连续多日每日成交量只有100多套。

    “买家没有买的心情，卖家没到降价的关口。”广州房地产专家、同创卓越投资顾问公司总经理赵卓文认为，在僵持的局面下，年内会迎来一手楼成交价的低点。而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，只有两种方式能打破僵局：一种是楼盘降价幅度增加，直至引发越来越多的购房者入市；另一种是政策松动，这种信号一旦发出，部分购房人由于担心价格反弹而会放弃观望。

    回顾2008年的楼市走势，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是在"金九银十"成交惨淡的局面下，当年底全国房价迎来实质性降价。广东中原房地产项目部总经理黄韬指出，今年国庆黄金周楼市成交量比去年同期明显下跌，成交价格则轻微下降5%，外围地区部分楼盘出现了10%的降价，但中心区和高端楼盘的价格还没有真正下跌，个别楼盘价格还有微升的现象。他认为，整个黄金周没有达到回升成交量的效果，这个趋势会导致开发商进一步减价。

    但是房地产专家们也指出，“市场不一定会出现实质性的降价”。赵卓文补充说明，很多豪宅均以非毛坯修交楼，非毛坯标准动辄数千元一平方米，发展商2011年资金偏紧，将“非毛坯修”改为“毛坯房”，也将拉低近期的成交均价。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前一线城市市中心区物业开发已近尾声，未来大规模的房地产开发都将在楼价偏低的郊区和远郊区，成交结构改变将拉低住房均价。而开发商早己对限购做好应对，不限购地区才是开发商的主战场。例如千亿房企万科在今年10月初已经超越了去年全年的销售业绩。据万科消息，截至9月30日，万科今年累计销售额已达997亿元，加上刚刚结束的“十一”黄金周，今年头9个月的业绩已经接近去年全年水平。而恒大地产今年1－9月，在限购地区依然取得超过300亿元的销售业绩。

    由于限购政策的影响，目前房地产市场成为“少数人的游戏”，在国庆节之前，北京万科副总经理肖劲透露，万科针对北京家庭的入户抽样调查显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。“若按去年销售13万套来算，这20万有资格、有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。”

    而从现实情况来看，在地方政府还没有找到新的经济增长点，未能摆脱土地财政的束缚；在开发商未将2008年救市政策之后抢拍的高价土地回收成本之前，地方政府、银行和开发商都很难容忍房价的大幅下挫，现在房地产价格的高位盘整，也是地方政府希望以时间换空间的表现。

    各方利益博弈的胶着局面，让房地产拐点之后的走向非常微妙。可以预见，房地产的拐点并不仅仅是表面成交价格的下降，在今明两年会更多地反映房企阵营的分化在以及产品结构的调整方面。

    从价格来看，由于存货高企及资金链紧张的倒逼压力，年底可以看到明显的价格大战燃起。内地前10大房企中，除碧桂园外，9家房企的存货量达到4268.6亿元，随着入市新项目的增多，库存量有可能在四季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只能通过降价的方式才能有效提高成交量。目前，已有部分企业下调新入市项目价格。8月23日，富力地产宣布价格下调10%，以后存在进入深入调整的可能。 广州的房地产专家们预测10月份后，价格平均下调比例可能在5%-10%左右。

    从房企阵营来说，专注于高端物业及一二线市场的民营开发商最为被动。例如黄金周前夕，富力地产公告称已将全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元。它是今年首先下调全年销售目标的一线房企之一。而长期以高负债模式运营高端地产的绿城中国，目前以163%的比率成为内地净资产负债率最高的房企。今年7月，绿城与平安信托就温州项目联合募集8.75亿元的信托产品，年融资成本高达25%，黄金周前，外媒称“银监会调查绿城集团房地产信托业务”，虽然后来绿城澄清风传所指银监会查的是与绿城有关的信托公司，而非绿城本身。但其股价仍然一周内跌去28％。可以明显看到，类似绿城那样走以高负债运营、“高端奢侈品”为追求的道路，是接下来以“计划经济特色的政策市”为主导的中国楼市所不容的。

    据标普最新的研究分析，在目前其跟踪的30家评级企业中，最容易受到明年销售额大幅下降冲击的开发商则包括：上置集团、上海证大、沿海家园、绿城中国、合生创展以及盛高置地。其流动性枯竭的风险不容忽视。

    但有着央企背景房企却获得政府扶持。例如以146％的净资产负债率排名内地第二的保利地产，在今年房企融资无法获得放行的背景下，却以保障房项目获得40亿元的债券融资，其融资成本低于银行的开发贷利率。首开股份更是在6－8月通过保障房项目，获得约93亿元的债券融资。而根据其公告，截至今年一季度末，首开持有现金83亿元，比去年同期的151亿元减少了68亿元。可见，93亿元的总融资规模不仅可以解决其保障房项目的资金困难，还可以缓解其他资金压力。

    而从产品结构来看，保障房预计会从明年开始与商品房进行分庭抗礼。中国政府在今年年初提出，未来五年将开工建设3600万套保障房。其中，今明两年各开工建设1000万套，该计划的目标是，五年后保障房覆盖全国20%的城镇居民家庭。

    中国房地产学会副会长陈国强对此表示，去年中国住房市场是房改以来新房成交规模最大的一年，商品房大约达到了近900万套的成交规模。今明两年分别1000万套的保障房建房规模实际上已经超过去年新房成交纪录。这样一个规模的持续供应会在一定程度上改变中国的住房大格局，他表示：“我个人的判断就是，随着保障房加大力度的实施，在一定程度上可以产生一个补位效应，尽管商品房的投资出现了增速下滑，但加大保障性住房还是能够比较好的实现保增长、保民生这样的一个结合点。”

    从短期即今明两年来看，限购限贷政策如果持续实施，加上政府收缩市场资金流动性，能缓解房价向上的冲击力，造成拐点的出现。而从中长周期来看，中国加大引导开发商建设平价商品房的力度，大增保障房供应，令市场格局产生前所未有的变化。房地产价格如果出现明显的实际降幅，很可能要到大量保障房上市2013年才可以看到。