上市房企库存激增16% 万科以及保利呼吁现金为王

　　国家统计局日前公布的数据显示,今年1—3月份,商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,商品房销售额12023亿元,下降9.3%。今年一季度商品房销售面积和销售额延续了去年同比双降的格局。中国房地产研究会副会长顾云昌近日在一次论坛上对此指出,房地产还面临较大的去库存的压力,市场存在下行的风险。

　　4月30日召开的中央政治局会议指出,要盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。

　　在业内人士看来,盘活存量房地产资产即去库存,是近期房地产全行业最急迫也是最头疼的一件事。从房地产企业财务角度看,财务报表上的存货最能直接反映去库存的效果。透过上市房企们发布的2014年年报,房企的存货发生了哪些变化?

　　万科去库存压力大

　　——计提存货跌价准备7.64亿元

　　万科(000002.SZ)2014年年报显示,2014年万科的存货为3177亿元,高居上市房企榜首。这是万科存货连续两年高居3000亿元之上。

　　根据万科的公告,其存货主要分为已完工产品(现房)、在建开发产品、拟开发产品和其他等几项,其中已完工产品、在建开发产品、拟开发产品这三类存货占比最大,2014年分别为226.9亿元、1963亿元、952亿元。

　　《中国经济周刊》记者注意到, 2014年万科存货中的已完工产品账面价值为226.9亿元,比2013年(177.2亿元)高出近50亿元。不仅仅是绝对值的增加,从存货占比上看,2014年万科已完工开发产品在整个存货中占比 7.14%,而2013年只有5.3%。

　　“仅仅从现房库存来看,这反映了万科去库存的压力在增大。” 一位券商地产分析师告诉《中国经济周刊》记者。

　　与2013年年报相比,2014年万科存货中明确列出了对6个项目进行了存货跌价准备,而2013年则没有进行存货跌价准备。

　　万科2014年年报显示,对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香等 6 个可能存在风险的项目计提存货跌价准备 7.64 亿元。

　　以万科旗下的唐山红郡项目为例,年报显示,该项目于2014年12月竣工,2014年初其存货余额为4.07亿元,在2014年这一年里,该项目还在不断施工增加投资形成存货,与此同时该项目也经过了一年的去库存,但是到2014年底该项目的存货余额不仅没有减少,反而大幅增加至5.97亿元。

　　万科证券事务部工作人员告诉《中国经济周刊》记者,万科之所以将上述几个项目划到跌价准备中,是因为市场下行,这些房地产项目预计销售额很可能低于整体成本。

　　《中国经济周刊》记者从多家房地产销售网上注意到,在今年3月5日,万科唐山红郡的售价是360万元/套,仅仅半个月不到,3月18日,该项目的售价显示为300万元/套,半个月房价下降了60万元/套。

　　上述券商分析师表示,“2014年楼市出现了明显的分化,一线城市房价相对坚挺,而三四线城市则是房地产市场下行的重灾区,核心还是供需矛盾。”

　　万科5月5日发布的数据显示,2015年1—4月,累计实现销售面积542万平方米,销售金额641亿元,较去年同期的669.8亿元下降4.3%。

　　前述万科证券事务部工作人员告诉《中国经济周刊》记者,2015年万科将加大库存去化力度,力争实现销售平稳增长和更高的回款率。

　　房企存货上升成常态

　　——泰禾集团存货一年激增124%

　　不仅仅万科遭受着高库存的压力,更多的房企正在经历着同样的阵痛。

　　另一家地产龙头保利地产(600048.SH)2014年年报数据显示,截至2014年12月31日,保利地产的存货余额达2672亿元,仅次于万科,相较于2013年底的约2399亿元,增长273亿元,增幅为11.38%。

　　具戏剧性色彩的是,保利的存货大增是在保利地产特别审慎的思路下形成的。据保利地产公布,2014年,在市场销售低迷、土地价格居高不下的情况下,公司严格执行审慎的拓展原则,采取了差异化拓展策略、优化投资结构。全年新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆田、茂名、汕尾、林芝等8个城市,累计进入全国57个城市,全年公司共新增40个房地产项目,新增容积率面积1231万平方米,总地价429亿元。

　　还有多家房地产上市公司同样面临存货大增的局面。《中国经济周刊》根据Wind公布的数据统计显示,140余家房地产上市公司2014年存货总额高达23019亿元,比2013年增加16.3%。

　　泰禾集团(000732.SZ)2014年的表现也很抢眼。泰禾2013年存货为233亿元,而2014年该公司的存货高达525亿元,在2014年一年里,泰禾集团的存货激增124%。

　　这与泰禾集团2014年在全国尤其是北京土地市场的高歌猛进密不可分。去年2月20日,泰禾集团以溢价率48%、总价49.58亿元、楼面价5.5万元∕平方米的代价夺得了北京西局地块。自2013年以来,泰禾集团在北京拿地的总金额已高达100亿元,泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男此前对《中国经济周刊》记者表示,泰禾有着自己的拿地逻辑,核心城市的核心地段依然有较大的溢价空间。