孙建波：万达通过轻资本运作创造管理模式实现扩张

　　随着智能手机普及，移动互联网重新定义了商业模式。商业，不仅是人们“商品交换”的简单需要，更是一种生活方式和生活体验。万达模式，在移动互联时代演绎了实体商业的成功。

　　银河证券首席策略分析师 孙建波

　　万达是全球领先的不动产企业，2015年持有世界规模最大的物业面积。基于对房地产未来发展趋势的分析，从去年开始万达进行全面转型。转型方向从空间上看，从国内企业发展成为跨国企业;从内容上看，从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。

　　商业如产业，集群式发展的模式提高了效率，集聚了人气，刺激了消费冲动。2008年以来，在经济增速不断下行，传统商业持续遭受打击的大背景下，功能定位成功的大型商业综合体，较之以往更加熙熙攘攘。以万达为例来说，成功的选址和综合商业定位、科学的商业布局、让人难以拒绝的美食和各种体验诱惑，成就了实体商业的成功。

　　实际上，万达的成功，正是互联网思维的成功。过去几年里，互联网思维被单纯地解读为营销模式的互联网化，从而催生了快递物流。本质上，互联网思维体现的是事务之间的拓扑结构，这种拓扑关系，不应该仅仅是营销和物流的;商品和服务供应商之间的拓扑关系，才是互联网思维下更为要突破的更为本质的东西。也只有商品和服务的全面提升，才能不断改善我们的生活，这才是社会发展的本质含义。无疑，万达模式，为中国社会量身打造，重新定义了商品和服务的拓扑关系，重新定义了互联网时代的商业体。曾经，我们误以为在网购时代不必再逛商场。但网购最终没有彻底侵略我们的生活。无论饮食、文化、抑或休闲，都推动着我们走向。

　　万达模式，也体现在资本运作上。通过轻资本运作，实现了万达的快速扩张，也创造了万达的管理模式，使得万达更加专注于其模式本身，从而成就了今天万达的模式价值和品牌价值。轻资产是未来万达转型的主要方向。什么是轻资产?投资建设万达广场，全部资金其他方面出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。

　　为何转型轻资产?

    (1)扩大竞争优势。万达的目标是在五年之内做到足够大，挖更宽更深的护城河。

    (2)发展中小城市。从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。轻资产是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。

    (3)财务效益过关。从财务上看，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。

   万达转型的速度和决心都体现了其转型的力度。万达的轻资产转型有两个战略目标：第一，数量上，万达广场目标2020年做到400-500个，2025年将达到1000个;第二，收入结构上，到2020年万达商业净利润的三分之二来自于租金收入，彻底转型服务业。

　　万达模式的背后，是万达这一符号所支配的庞大的商品和服务的拓扑结构。换句话说，万达支配着庞大的传统商业体，靠的不是资本，而是具有独特竞争力的万得模式。用股票分析的术语来说，万达应该给予互联网企业的估值，而不应该是传统商业。如果香港市场的股票分析师来深入调研一下万达的模式，深入理解其商业运作的互联网模式和轻资本运营的模式价值，万达的总市值必然将是另一个量级。登陆港股的万达，需要A股思维来重新认识其价值。

　　万达股票严重低估。万达2013年核心净利润130亿元，2014年核心净利润148亿元，今年预计170-180亿，到2020年核心净利润300-400亿，如果三分之二来自租金利润，意味着2020年租金达到200多亿。如果按照香港同类公司的市盈率20倍计算，万达商业市值将达到5000亿，而目前总市值不到2500亿，因此万达商业股票被严重低估。4月初以前，万达商业股价一直在发行价左右徘徊，主要原因在于香港股市大都是境外投资者，不像境内投资者对万达真正了解，也许还需要2个财报才能看懂万达，但那时这支股票已是高位了。受益于港股投资的放开，万达商业上周出现较大涨幅，随着未来越来越多的内地投资者涌入香港股票市场，万达商业的价值将得到更快的发现，此时股票建仓正当时。

　　当我们走遍神州大地，徜徉于每一个城市的万达，我们不得不赞叹万达：在互联网时代，定义了商业互联网的最高境界，在商品和服务的供给端，形成了最有魅力的拓扑结构。正如《剑桥美国经济史》所言：新技术的魅力，在于其对传统行业的全面改造。“互联网+”给我们带来的绝非互联网本身，而是行行业业在组织模式和运行模式上引入互联网思维，使用互联网手段。万达模式，轻资产驱动了中国典型的城市综合体商业的大发展，重新定义了商品和服务的拓扑结构。我们相信，这是互联网思维的最伟大杰作。万达模式，也将引领着城市生活方式的进步。而万达在香港股市的价值低估，也将成为不可追溯的历史。