王曙煜：商业战略助力奥园高速发展 商住双线发展

　　“一个平衡”是指平衡好租售比现金流的问题。

　　观点地产新媒体：奥园有购物中心和商业街两种商业产品，怎样判断在哪个区域适合发展什么产品?

　　王曙煜：在商业项目拿地阶段，奥园首先考虑人流量和交通两个硬指标，并把地块指标以及政府要求等综合考虑。

　　首先是交通要素，比如说番禺城市天地项目，有三条地铁线穿过，是一个换乘站，这是天生的交通优势。如果没有地铁站，有政府特别支持的交通线也可以。比如番禺奥园广场，虽然没有地铁站，但是政府把公交枢纽总站放在那里。

　　第二是人流量，奥园会选择有大量稳定型居住人口的成熟区域，另外一种是旅游区等具备流动人口较多的地方。

　　当地块具备奥园最基本要求时，奥园才会考虑拿地，但具体做哪一类产品，还要根据当时拿地的规模和要求。

　　一般而言，购物中心会放在有常住家庭人口的区域，比如说番禺奥园广场、萝岗奥园广场。一些流动人口比较多、比较有特点的区域，就会发展体验式商业街模式，例如靠近长隆旅游区的番禺城市天地。

　　对于商业而言，最重要的就是人流和交通，这两点我们非常看重。

　　观点地产新媒体：愿意去全新区域当排头兵还是去相对比较成熟的区域?

　　王曙煜：如果是发展购物中心，倾向于在较成熟的地段。奥园购物中心的体量不会很大，一般是5-8万平米左右，但目标是区域的标杆，这需要有一定的人流量。

　　主题商业街未必要求在成熟地段，关键是看该地块有无吸引力、周边资源有无特点。

　　观点地产新媒体：成熟区域的土地成本会高很多，这方面是怎么考虑的?

　　王曙煜：这要看是否有合理的利润。奥园秉持商住双线，很少单独发展纯商业街，一般是商业搭配公寓，或者搭配其它产品，这样可以平衡项目综合利润。

　　如果利润合理的话，虽然成熟地段地价会高一点，但是售价或者承接力也会一定提升，能够创造合理的利润，奥园不会排斥去这样的地方。

　　观点地产新媒体：今年拓展到了哪些城市?

　　王曙煜：奥园的发展战略是以一线、二线为主，但也不排除特别有潜力和特色的三线、四线城市。

　　奥园拓展的区域当中，广州、重庆、沈阳是大区域，也是业绩贡献里面最集中的三个区域。

　　大的战略发展蓝图以珠三角、中西部和环渤海三个区域为中心，珠三角是奥园的大本营，是主战场;重庆是比较看好的重要发展区域;环渤海靠近沈阳的区域，要看市场情况才会决定是不是扩大。

　　奥园的主要力量围绕这三个区域展开，已经有成熟的团队，市场也比较熟悉，资源整合具有优势。

　　除了这三个大区域外，也可能会考虑进入一些新的城市，比如湖南株洲、江苏昆山等城市。

　　今年奥园拓展的城市和区域没有过多增加，但会提高在现有区域的拿地量。

　　观点地产新媒体：奥园在广州的几个项目，从开发、招商到开业差不多需要两年左右，怎样保持这种速度的运作?

　　王曙煜：奥园一直在做标准化，集团战略层面对发展这两类商业产品是高度统一的。也就是说，从拿地、设计到建造、招商、销售、营运，再到开业，都是在一条线上统筹。在决策和经营层面上是一体的，这样才能够保证很多决策和理念能够更快、更有效地推进。

　　有时候招商和销售或招商和开发之间会有一定的重叠，但重叠只可能会在开业前发生，这方面也会进行综合衡量。

　　观点地产新媒体：项目从开业到第一次品牌调整，大概会有多长时间?

　　王曙煜：这个要看项目的情况，常规的商业品牌调整期的是3年左右。现在商业市场变化很快，传统零售受电商冲击很大，奥园相应地也会调整得更快一点。

　　比如番禺奥园广场2012年开业，在2013年中就开始一些品牌的调整，2013年年底已经加入一些小的主题业态。奥园广场的调整周期，已经小于以往常规的三年周期。

　　观点地产新媒体：长期持有的商业项目，平均回报能够稳定在多少?