巴曙松：房地产价值链出现巨大转变 房地产是一个服务行业

　　2014博鳌房地产论坛·特写

　　与大多数参会经济学家一致，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士亦是在承认市场变化的同时，秉持较为开放且乐观的态度。

　　在接受观点地产新媒体访问时，谈及最近热议的地方政府救市行为，巴曙松却显得有些严厉。

　　他指出，房地产市场当它还小的时候，政府调整力量影响可能会很大。就比如在股市尚未完全流通的时候，重要媒体的几篇文章都有可能影响股市运行。

　　但当市场足够大，有几十万亿庞大规模的时候，调控是要服从市场规律的。“无论调控者还是房地产本身，要跟市场规律走，对市场运行应有基本敬畏之心，如果逆市场趋势而动，就会被碾得粉碎。”

　　多元化是价值链的重构

　　在其近期发表的一篇文章中，巴曙松对于房地产市场的“拐点”进行了较为详细的剖析和阐述。巴曙松认为对于目前的中国房地产市场而言，首先遇到了供给的拐点，需求的拐点则远未到来。在此背景下，巴氏旗帜鲜明地指出，从单纯加工住宅到提供多元综合服务的企业能够胜出。

　　在接受观点地产新媒体专访时，巴曙松也解释了这一观点。他认为，在一个高速扩张，利润率非常高的时期的房地产行业，和一个已经供求大致平衡，开始在转型的房地产行业相比，价值链不一样。

　　“比如说在此之前供不应求阶段，房地产最大利润而言实际是获取项目的能力。真正的规划、设计、销售、品牌其实影响因素很小。”而这些因素恰恰是真正价值链里面贡献最大的。

　　他以花样年为例指出，花样年经营那么多年，市值却不如自己新设的一个轻资产的服务公司。这就是资本市场给的一个回答。“我并不是说简单说一定要多元化，多元化的好处除了有东边不亮西边亮，形成一个平衡外，主要背后蕴藏的动力就是价值链的重构。房地产行业的价值链到底该由哪些环节来贡献主要的盈利来源，目前在出现巨大转变。”

　　巴曙松同时强调，当存量房足够大之后，新房不是主要的增长动力之后，一些多元化的服务增长空间就会增大。“这才是真正回到房地产本业，这就是一个服务行业。”

　　适应房地产市场新常态

　　“以前房地产行业靠胆量，谁胆大可以赚钱，但现在比专业，能不能生存下来就看你专业判断能力。”这是巴曙松给房地产企业的忠告。

　　他指出，现在市场分化、差异很大，不仅表现在不同城市，不同产品类型差异很大。其实在房地产内部，住宅、工业地产、物流地产、商业地产、文化地产、养老地产等差异本身也很大。“比如说一些高端社区服务的社区商业很好，写字楼、一般性的shopping mall商业地产不好，所以说这就考验开发商专业细分市场的能力。”

　　巴曙松指出，去年的市场成交情况与过去十年、五年的历史大趋势做对比，因为货币政策比较宽松，各方面恢复比较好，销量比较好。但就今年来看，却也并不太差。“是平均值，或者比平均值稍微好一点，即回到所谓房地产的新常态。”

　　他强调，国家经济要回归新常态，找到新均衡点，房地产行业也要找到经济到新常态的状态下，房地产行业应该有的新常态，开发企业要熟悉、适应这个新常态。