杨红旭：中国不会爆发“美国式次贷危机”

　　在经济、社会、文化等很多方面，西方国家与东亚国家，都存在明显的差别。欧美发达国家的经济发展水平和房地产成熟度，整体上比东亚地区超前50-100年。同时，在住宅消费与投资方面也存在显著不同。比如，欧美国家住房自住率明显低于东亚国家，人们投资投机性购房的倾向性远低于东亚居民。然而，有趣的是，房地产泡沫不会为此而网开一面，甚至房地产波动程度比东亚还要剧烈，尤其是美国房地产泡沫破裂引发金融危机，引爆近几年全球金融动荡和经济下滑。

　　最大楼市泡沫的产生与破灭

　　东亚的房价变化，只能近观50年，美国却可远望100年。作为全球构建房价指数的权威，罗伯特·希勒认为，在1890年至2007年长达120年的历史中，美国实际房价指数(剔除通胀、新建住房的技术进步等多种因素，更像是地价指数)，基本在100至130之间盘整(也即相对于1890年房价上涨0-30%)，运行相当平稳。当然，如果看住宅总价变化，则必定持续上涨。美国人口调查局数据表明，美国住宅中位价格由1940年的2938美元，上涨至2008年的260200美元。这其中就包含了户型变大、通胀、技术进步等因素。

　　在美国，房地产全国性的重大变化仅发生过两次：第一次是在一战前至二战结束(1914年至1945年)，房价总体疲弱，虽在上世纪20年代中期有过反弹(1923年至1926年佛罗里达楼市出现泡沫并破灭)，但未能形成整体性的复苏。第二次从1992年开始，美国房价开始了一轮为期十几年的持续增长，时间之长为历史所罕见。尤其2000年以后的房地产市场繁荣，房价出现了比较罕见的大涨幅，2006年房价指数最高达203，比2000年的126点大涨61%，其后持续下跌，直到2012年见底上行。

　　随着美国经济底部盘整，美国十大城市房价指数在2009年下半年至2012年上半年，一直在底部窄幅波动。值得关注的是，2012年2月开始，美国房价出现持续上涨，截至当年12月，房价指数已接近2010年二季度水平。而且，2012年开始，美国房屋销售和新开工情况也在同步好转。2013年以来仍在持续上涨。2014年3月，美国十大城市房价指数年率上升12.6%，这一增幅相比2013年有所回落，但仍高于2013年12月我国70个大中城市9.7%的房价指数增幅。至今年5月，我国70城房价同比增幅已回落至5.6%。

　　这些数据皆证明，美国楼市已经走出低谷，并且成为拉动经济增长的重要力量。房地产对于美国经济的影响，正所谓“成也萧何，败也萧何”。房地产在我国属于支柱产业，很多人一直觉得这不应该，但事实上房地产也是包括美国在内的很多国家的支柱产业。