一路向前 乐善好施的地产人 ——访尚东集团董事长郭泽伟

　　【谈市场】

　　市场进一步分化 楼市2018年见曙光

　　这一轮调控对于许多企业来说，最重要是生存，大型房企有可能极大降低利润率，为了保生存甚至不惜成本价出售，但是依然要让团队运作起来，能够挺过2018年，就能够见到曙光。2014年宏观经济形势决定了楼市调控不会放松，全年楼市成交难有放量。一旦有严厉政策出台，市场观望情绪浓，需要对价格适时作出合理调整。但也要看到在强劲的刚性需求以及高成本的推高下，包括广州在内的一线城市楼市价格下调空间有限。所以，如若发展商积极应对市场变化，2014年成交量有望于2013年持平，但整体应该还是上升，但相比2013年升幅放缓。

　　从近期各大上市公司的财报可以看出，大部分企业的应收款在上升，产品库存也在上升，种种迹象表明企业的盈利能力在下降，而这种现象的后果是出现更多的三角债。一旦资金链出现问题，多米诺现象紧跟而至，那时整个市场必将受到挤压。这种情况下，城市之间在分化、城市内部行政区域在分化、企业在分化、产品也在分化，整体而言，整个市场都在进一步分化。

　　细分来看，一线城市和部分经济好的二线城市资源集中，住房需求大，房价难以大幅下降。一线城市和部分经济特别好的二线城市，在国家或省内有重要的战略地位，政策均向其倾斜，造成了公共资源的高度集中，形成了产业和就业岗位集聚，人口也相应源源不断地向这些城市集中。这就决定了一线城市不是缺乏住房需求，而是缺乏住房空间，房地产的主要矛盾还是供不应求。目前，一线城市的房地产市场是以改善居住为主导，未来这种需求潜力仍然很大，所以这些城市的房价难以下降。

　　部分二三线城市去库存压力较大，房价涨幅明显回落的可能性在加大。2014年，部分二三线城市的房价涨幅很有可能继续较快下降，甚至有些城市房价还会出现下降趋势，一些新的二三线城市也会加入房价下降的行列。前几年，在一二线城市房价上涨的带动下，三四线城市的房价也出现了快速上涨，而且吸引了投资投机性需求的跟风入市。但是，这些城市的供应量也出现了爆发性增长，开始出现供过于求的趋势，部分城市甚至开始出现空城现象，而刚性需求和改善性需求难以支撑高房价。2014年，这些三四线城市的去库存压力很大，房价涨幅下跌趋势难以回转，如果再考虑到房屋待售面积和竣工面积，2014年这些城市将面临更大的去库存压力。