一路向前 乐善好施的地产人 ——访尚东集团董事长郭泽伟

    见到郭董，他已经在办公室备好茶，几句寒暄之后，很快进入主题，谈话间不时有电话进来，不难看出，他的业务很繁忙。

　　咋一看眼前的男人，温文尔雅，舒适的衣着背后是健硕的体魄，也许曾经是军人，他的站姿，一直挺拔。坦言爱运动注重形象的他，一直坚持游泳和打高尔夫，这也促使他拥有健美的身材。

　　有思想、健谈，乐于分享是郭董留给我们最深的印象，谈吐间，你很难想象面前这个男人已经在商海里闯荡了将近30年，他更像一位学者，一位师长，侃侃而谈，如果你能够经常和他交流，相信年轻的你可以获益良多。

　　他乐善好施，一路向前，带领他的企业稳步发展。

　　【谈人生】

　　人生转折点：考取第一军医大学

　　“1977年国家恢复高考，我考上解放军第一军医大学(现南方医科大学)，这应该是我人生的转折点，而这为我以后的发展奠定了基础。”

　　从解放军第一军医大学毕业后，郭泽伟并没有离开军队，第一份工作是深圳南方医疗研究中心，1987年第一次宏观调控，他脱下军装转业，进入广东国际信托投资有限公司，开始在投资行业里面发展。90年代初，随着邓小平同志南巡，他下海了。因为朋友多，认识的人也多，刚下海的郭泽伟做过投资、金融、贸易、基建，而跟房地产的接触始于1997年。从1997年到2000年，郭泽伟的公司并没有将房地产作为主营业务，仅开发了广东珠江骏景油站以及海珠区顺景雅苑项目，但期间，他逐渐确立了公司业务发展的方向：房地产开发。

　　的确，他踩对了点，1998年，国家取消福利分房，房地产也正式开启了市场化道路。

　　事业转折点：三年一小事 五年一中事 十年一大事

　　“2000年，是我事业的一个转折。”言语间，郭泽伟对当初提点自己的朱总非常感激。“作为非常有活力、有知识、有思想的一群人，你们朋友多，门路也多，这个年纪该找对一个方向，坚定不移地做一件事情，三年做一件小事，五年做一件中事，十年做一件大事，这样才能出成绩。”而正是这一句话，让郭泽伟重新思考自己的人生，思考自己的企业。“可能是家庭的影响，土地对我有很强的亲和力、诱惑力，因为父辈都是跟土地打交道的，怎么更好利用土地，发挥土地的价值，给了我极大的动力。“此后，郭泽伟开始对公司的业务进行梳理，确定房地产为企业的主营业务，逐渐停掉贸易及基础建设等业务。

　　2000年过后，粤派房企“北伐”，其中不乏珠江、合生、富力等广州知名房企。跟随这一浪潮，郭泽伟带领企业也到达北京、上海，开始在北方的热土上开疆拓土，正好踩对了北京上海的房地产发展的高峰期，先后开发了上海凇江新城项目、北京国际轻纺城项目、北京峰景雅苑等项目。在北京和上海取得成功后，郭泽伟预见了广州住宅未来的发展前景，从2005年下半年开始，一年多的时间在广州市CBD珠江新城拿了四个项目，并将广州作为重点城市发展。

　　2006年，尚东系在珠江新城应运而生。随着尚东美御、尚东宏御、等项目的推出，一举奠定了“尚东地产”构筑精品生活的高端地产地位 ，2007年后，随尚东峰景、尚东江景的推出，”尚东“的品牌价值再次获得提升，2010年“尚东”又进军增城开发了尚东阳光、尚东紫御以及珠海尚东领御，2012年面市的尚东君御再次以高品质产品赢得市场的赞誉。接下来，尚东柏悦府将以广州地标式顶级物业亮相。用郭泽伟的话来说，这么好的地段，产品不做到极致是不会推出市场的。

　　对于刚从清华EMBA毕业的郭泽伟来说，50岁进入清华学习对自己是挑战也是总结，他说如果早点去读，也许公司发展更加快，毕竟清华集聚了一群在社会、行业、企业有成就的精英人士，与这样的人一起学习、交流可以让我对企业的运营管理有更深刻的理解。2014年，尚东地产再次荣获中国百强房企，对此，郭泽伟谦逊淡然:“但他觉得很幸运的是自己选对了方向，选对了行业，企业至今稳健向前发展。

　　饮水思源 ：一个大学生能改变一个家庭

　　做善事的人通常不是因为自己富有，而是他们好施乐善。对于公益事业，郭泽伟说：“施比受更有福，我们在有能力的时候为别人奉献自己的力量，这是一种真实的幸福。未来的日子，我们将一如既往，尽己所能参与社会公益慈善事业，希望社会变得更加美好。”郭泽伟热衷公益慈善事业源于家庭对他的深远影响。郭泽伟的父亲郭荣昌老先生生前为全国政协港澳台侨委员会副主任，他一生心系农村，尽心尽力为农民群众谋利益、办实事。就在他病重住院期间仍念念不忘农村农业问题，临终前还提出希望每个农民家庭都有一个子女上大学的愿望。郭泽伟从小就生活在这样一个充满爱心的家庭中，家庭环境对他的成长起着耳濡目染、潜移默化的作用。这样一位父亲，让郭泽伟从小在内心深处就烙上了爱心与责任的印记，父亲的慈爱精神，深深地影响着郭泽伟。

　　郭泽伟深知“一个大学生对一个农民家庭的意义“，在他看来，一个大学生能改变一个家庭，为此当他有能力的时候，他更加想起那些需要帮助的乡亲，他热心资助教育，一直以自己的实际行动关注支持家乡及贫困地区的教育事业。他说，我们潮汕商会一直都非常支持农家儿女的读书，我们深信一个大学生能够改变一个农家的命运。

　　除了在教育方面乐善好施，医疗也是郭泽伟捐赠的另外一个重点，比如“复明工程“乡村卫生院等都是他的捐赠对象。

　　对于做慈善，郭泽伟觉得这是一种幸福，在别人有难的时候伸出双手，是雪中送炭，社会更需要这样的善举。截至目前为止，郭泽伟以个人名义及通过集团与下属子公司分别向社会捐款超过5000万元。

　　【谈企业】

　　注重一线城市房地产开发和品牌运营 谨慎进入商业地产

　　“经济总量、人口总量、城市的吸引力，这是我们选择城市的最重要参考因素”，提及进入一个城市的标准，郭泽伟思路非常清晰。

　　尚东地产成立至今，一直专注于一线城市房地产开发及品牌运营。截至2013年底，尚东地产已先后在广州、北京、上海、珠海、等多个城市开发物业超过200万平方米。目前尚东地产土地储备已超过300万平方米，未来仍以一线城市作为主阵营，此外也会寻找机会进入经济发展较快、人口较多的区域，比如惠州、湛江、肇庆等市。

　　在产品方面，未来尚东地产将坚持以住宅产业为主，尤其是精品住宅市场，以国际化的建筑理念，设计更具前瞻性产品。当然，在适应市场需求的前提下，尚东地产也将积极为各个族群的精英打造各类产品。在2014年新增货量中，除了城市地标级的产品以外，尚东还为新生代的精英打造的首次置业、首次改善类型的产品。

　　此外，在科技地产及文化地产方面，尚东地产已经开始做前期工作，准备投入运作，北京中关村项目已经初显成效，而在广东地区尚东也将有这方面的尝试，一旦广东项目的尝试有成效，尚东也将会往外推广。对于商业地产，尚东地产的战略是深入研究、谨慎进入、合作开发。近年来，尚东地产一直非常关注商业地产，但不限于商业地产，还包括科技地产、养老地产、旅游地产及文化地产等。由于商业地产资金需求量大，专业化程度高，因此尚东的观念是尚东负责投资开发，由专业的团队来运营。尚东有十分专业的商业合作伙伴，例如广百等，这也是尚东的优势所在。同时，尚东愿意拿更低的回报，让合作方获益更多。

　　从目前来看，逐渐转向商业地产开发已是不少开发商的选择。对于有实力的开发商尤其是上市公司而言，介入商业地产领域以只租不售的模式进行开发能获得长期稳定的收益，从而规避单一行业风险，提高公司稳定获利能力。然而，商业地产与住宅开发最为主要的差别在于投资回报的周期性;而商业地产资金需求大。另外，商业地产的选址、前期规划及后期运营也是决定投资回报周期的重要因素，当原先做住宅的开发商转身去经营商业地产时，必须警惕商业地产开发中存在的市场风险。

　　抓住城镇化的契机 重点关注养老地产、科技地产

　　目前房地产行业呈现出强者愈强的局面，市场集中度不断提高，中小开发商无论从融资成本或是拿地等方面面临越来越大的挑战，生存空间不断压缩，未来尚东如何在这条道路上稳健发展，对此郭泽伟认为应该紧紧抓住城镇化、人口老年化的契机，坚持以住宅产业为主，重点关注养老地产、科技地产、适当介入商业地产、旅游地产。而在开发战略上，会继续以合作开发为主，整合各方资源优势，降低成本。目前，尚东地产集团治理结构完善，管理机制健全，有一群专业的运营管理团队，经过这十七年的发展，相信尚东地产未来之路将越走越宽广。

　　第一，城市化进程给中小房地产企业的生存和发展提供契机。目前是我国城镇化发展进入了全面加速的阶段。由于这些城镇地方色彩浓厚，无论是从地域特点、居民消费习惯、民俗人情，还是从产品需求都别具特色，而这些独特的、难以复制的开发特点还是为中小房地产企业提供了较大的生存空间。

　　第二，需求的多样化也决定了中小企房地产企业存在的必要性。对房地产企业来说，提供差异化的房地产企业产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为房地产产品具有异质性，每一栋房屋都会因其位置、环境、用途、结构、材料、样式、规模、高度、设备等的不同而产生差异，而中小房地产企业更具有灵活性，在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。

　　第三，中国民政部副部长窦玉沛今年二月份在国新办新闻发布会上透露，截至目前，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%。这一比例明显高于10%的联合国传统老龄社会标准。2020年，中国将迎来老龄化高峰期，而这一时期或将持续20年。郭泽伟坦言，由于自己学医出生，在这一块的了解比较多，希望未来在养老地产方面有所未做。与此同时，他也呼吁政府尽早在养老地产方面提出有建设性的政策，2020年将迎来人口老龄化高峰，目前留给我们准备的时间已经不多，需尽快加大养老地产的关注和投入。

　　【谈市场】

　　市场进一步分化 楼市2018年见曙光

　　这一轮调控对于许多企业来说，最重要是生存，大型房企有可能极大降低利润率，为了保生存甚至不惜成本价出售，但是依然要让团队运作起来，能够挺过2018年，就能够见到曙光。2014年宏观经济形势决定了楼市调控不会放松，全年楼市成交难有放量。一旦有严厉政策出台，市场观望情绪浓，需要对价格适时作出合理调整。但也要看到在强劲的刚性需求以及高成本的推高下，包括广州在内的一线城市楼市价格下调空间有限。所以，如若发展商积极应对市场变化，2014年成交量有望于2013年持平，但整体应该还是上升，但相比2013年升幅放缓。

　　从近期各大上市公司的财报可以看出，大部分企业的应收款在上升，产品库存也在上升，种种迹象表明企业的盈利能力在下降，而这种现象的后果是出现更多的三角债。一旦资金链出现问题，多米诺现象紧跟而至，那时整个市场必将受到挤压。这种情况下，城市之间在分化、城市内部行政区域在分化、企业在分化、产品也在分化，整体而言，整个市场都在进一步分化。

　　细分来看，一线城市和部分经济好的二线城市资源集中，住房需求大，房价难以大幅下降。一线城市和部分经济特别好的二线城市，在国家或省内有重要的战略地位，政策均向其倾斜，造成了公共资源的高度集中，形成了产业和就业岗位集聚，人口也相应源源不断地向这些城市集中。这就决定了一线城市不是缺乏住房需求，而是缺乏住房空间，房地产的主要矛盾还是供不应求。目前，一线城市的房地产市场是以改善居住为主导，未来这种需求潜力仍然很大，所以这些城市的房价难以下降。

　　部分二三线城市去库存压力较大，房价涨幅明显回落的可能性在加大。2014年，部分二三线城市的房价涨幅很有可能继续较快下降，甚至有些城市房价还会出现下降趋势，一些新的二三线城市也会加入房价下降的行列。前几年，在一二线城市房价上涨的带动下，三四线城市的房价也出现了快速上涨，而且吸引了投资投机性需求的跟风入市。但是，这些城市的供应量也出现了爆发性增长，开始出现供过于求的趋势，部分城市甚至开始出现空城现象，而刚性需求和改善性需求难以支撑高房价。2014年，这些三四线城市的去库存压力很大，房价涨幅下跌趋势难以回转，如果再考虑到房屋待售面积和竣工面积，2014年这些城市将面临更大的去库存压力。